«Какие документы нужны для продажи квартиры в 2022?» - весьма распространенный запрос, который создают пользователи нашего портала. Но корректный ответ на него не так прост, как может показаться на первый взгляд. Продажа/покупка недвижимости – одна из самых сложных сделок, с которыми людям, далеким от бизнеса и юриспруденции, доводится сталкиваться. К тому же в ней много нюансов, зависящих от конкретной ситуации. Важно подготовить необходимые документы.
Поэтому мы подготовили статью, тема которой не ограничивается пакетом документов, необходимым собственнику жилья для того, чтобы законно и безопасно продать свою квартиру. Мы подробно рассмотрим наиболее частые «отклонения» от идеального сценария и разъясним, как следует действовать в том или ином случае.
Кто имеет право продать квартиру
Продать любое имущество, вправе только тот, кто законно им владеет. В случае с квартирой, это совсем не каждый, зарегистрированный на данной жилплощади. Кроме того, у объекта движимого имущества, как правило, один законный и чаще всего, полностью правоспособный владелец. Недвижимость же может принадлежать нескольким лицам сразу. В том числе, маленьким детям и недееспособным гражданам.
Так что выставить квартиру на продажу имеют право лишь некоторые категории лиц.
Собственник квартиры
Собственником недвижимости называется лицо, вписанное в Единый Государственный Реестр Недвижимости (он же Росреестр) именно в этом качестве. У квартиры может быть один или несколько собственников.
Если вся семья владеет квартирой на основе долевой или совместной собственности, продать квартиру целиком они могут только все вместе. Либо каждый может отдельно продать свою долю, но лишь после того, как реализует право остальных на преимущественный выкуп – предложит выкупить долю за ту сумму, которую он собирается просить при сделке. Если остальные собственники не собираются выкупать долю, они должны написать письменный отказ, после чего продажа доли «на сторону» становится законной.
ВНИМАНИЕ! В этом случае условия несостоявшейся сделки с совладельцами и состоявшейся с третьими лицами должны быть идентичными. Если владелец доли предложил совладельцам купить ее за определенную цену, они отказались, и он продал долю третьему лицу дешевле – сделку можно оспорить.
Единоличный собственник, состоящий в браке должен иметь письменное согласие супруга на продажу недвижимости. Если только у супругов нет брачного контракта, регламентирующего раздельное пользование имущество. Или супружеское имущество ранее не разделено по суду.
Представитель собственника квартиры по доверенности
Собственник недвижимости не обязан заниматься ее продажей исключительно лично. Он может:
- Находиться в другом городе или даже стране
- Не иметь возможности «бегать по инстанциям» по состоянию здоровья или семейным обстоятельствам
- Наконец, просто не хотеть тратить время на всю эту «бюрократическую возню»
И вправе поручить все хлопоты, связанные с продажей, другому лицу, оформив на его имя нотариальную доверенность. В доверенности необходимо описать все действия, которые доверенное лицо имеет или не имеет права выполнять от имени доверителя.
Если речь идет о генеральной доверенности – передаче доверенному лицу полномочий на совершение любых законных действий от имени доверителя – лучше все-таки подстраховаться. То есть, лично принимать участие в операциях, связанных с передачей денег (залога, аванса, основной суммы).
К сожалению, случаи, когда доверенное лицо получало деньги за квартиру и исчезало с ними без следа, бывают. Справедливости ради, надо сказать, что случается такое редко. Но, как известно, «раз в жизни и кочерга стреляет». Постарайтесь, чтобы она не выстрелила в вас.
ВНИМАНИЕ! Личное присутствие сторон (и личное написание ими расписки) при заключении предварительного и основного договоров выполняет еще одну функцию. Оно позволяет Покупателю убедиться в том, что Продавец на момент продажи жив. Потому что продажа по доверенности недвижимости умерших людей встречается значительно чаще, чем простое «бегство» доверенного лица с деньгами. Такая сделка изначально недействительна. Поэтому Покупатели нередко настаивают на личном контакте с Продавцом, даже, если процедурой продажи занимается доверенное лицо.
Но в целом продажа через представителя – как правило, риэлтора или юриста – достаточно распространенная и востребованная процедура. Это удобно, чего греха таить. И безопасно, если соблюсти меры разумной предосторожности.
Законный представитель собственника
Существует две категории собственников жилья с ограниченной правоспособностью. Это несовершеннолетние дети и недееспособные граждане, не имеющие права самостоятельно подписывать юридически значимые документы (поскольку их правовой статус не позволяет нести ответственности за их последствия). Если таковые имеются в квартире, становящейся объектом продажи, нужно учитывать нижеследующие моменты.
За ребенка, не достигшего 14 лет, все сделки совершают (и ответственность за них несут) законные представители: родители, опекуны. Ребенок, получивший паспорт (достигший 14 лет) вправе подписывать документы по сделкам со своим имуществом самостоятельно. Но лишь с письменного разрешения своих законных представителей.
Недвижимость совершеннолетних недееспособных граждан вправе продать или обменять только опекун. В качестве опекуна может выступать физическое лицо (его назначает территориальный Орган опеки и попечительства) либо юридическое лицо (психиатрический интернат, дом престарелых, в который помещают недееспособного гражданина).
Закон предусматривает список ситуаций, позволяющих опекуну продать или обменять квартиру недееспособного:
- При переезде подопечного в другой населенный пункт
- Для получения средств на оплату дорогостоящего лечения
- Для оплаты долгов (при наличии судебного решения об этом)
- Если продажа происходит по цене, значительно выше среднерыночной, а деньги будут использованы на улучшение условий жизни подопечного
В каждом случае Орган опеки должен выдать письменное разрешение на сделку.
Как правильно продать квартиру
«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:
- Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
- Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
- А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
- Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
- Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
- Подготовить привлекательное объявление:
- Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
- Опишите планировку, укажите метраж
- Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
- Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.
Заниматься продажей можно самостоятельно или с помощью агента. Самостоятельная продажа выгоднее в материальном отношении. Причем, для обеих сторон. Оплату агента (обычно это определенный процент от стоимости недвижимости) Продавец стремится вложить в цену. А значит, Покупатель тоже платит больше. Отсутствие посредников ликвидирует эти затраты.
Зато помощь риэлтора позволит эффективнее провести рекламную компанию, быстрее найти контрагента, успешнее провести переговоры, добившись выгодных для Продавца условий. Кроме того опытный агент поможет своему клиенты грамотно составить ДКП, безопасно провести расчеты, избежать всевозможных рисков. И вообще окажет существенную консультационную поддержку.
Варианты проведения сделки
Мы уже вкратце коснулись двух из них:
- Самостоятельной продажи
- Продажи с помощью риэлтора
А также плюсов и минусов каждого. Повторим для ясности.
Риэлтор – не юрист. Эта компетенция не требует специального образования и статуса. Всего лишь определенных черт характера, правовой осведомленности в рамках проводимых процедур, опыта. Так что, в принципе, нет ни одной операции, которою мог бы совершить риэлтор но не смог бы сам хозяин продаваемой квартиры.
Самостоятельная продажа подойдет людям, которые привыкли контролировать все, происходящее в их жизни. А также имеют возможность делать это. Например, в силу образования, свойств личности, социальных навыков. Этот способ дает существенную экономию денег. Взамен он требует временных затрат, осторожности, внимательности, умения анализировать ситуацию, быстро и правильно принимать решения, планировать действия. Наконец, уверенности в себе и способности не пасовать перед произволом бюрократов.
Увы, но «мелкий клерк» - недостаточно профессиональный или попросту «вредный» способен вымотать нервы посетителю даже при получении самой простой справки. Человека, берущегося самостоятельно провести сделку, такие «мелочи» попросту не должны волновать.
Если же Продавец всеми вышеперечисленными качествами не обладает: если он внушаем, не уверен в себе, не особо внимателен, плохо понимает юридический язык, не знает законов, эмоционально раним, и не умеет «поставить на место» зарвавшегося чинушу, разумнее пригласить риэлтора.
Агент по недвижимости не «упадет в обморок» от хамства, не позволит себя запутать или «заболтать», составит юридически грамотный договор (по шаблону, который хорошо себя зарекомендовал). И, главное, четко спланирует процесс, начиная от организации просмотров и заканчивая безопасными взаиморасчетами. В конечном итоге, он честно «отработает» средства, потраченные на свою оплату: проведет продажу без лишних проволочек, юридически чисто, с выгодой для своего клиента. Разумеется, если Продавец наймет надежного и опытного специалиста.
Третий востребованный способ сделки
- С помощью нотариуса
В этом случае Продавцу помогает квалифицированный, сертифицированный специалист в области юриспруденции. Он, в отличие от риэлтора, несет полную ответственность за точность оформления каждого документа. Договор, заверенный у нотариуса, невозможно подвергнуть сомнению.
Любое юридически значимое действие нотариально фиксируется. И если Продавец не всегда в курсе, какие именно документы ему следует затребовать у Покупателя – нотариус совершенно точно знает, что ему необходимо для обеспечения законности и исключения рисков.
Единственный минус нотариального сопровождения – высокая цена. Помимо обилия текущих процедур нотариального заверения (каждая из которых стоит не менее 1 тысячи рублей), потребуются процедуры, цена которых рассчитывается, исходя из стоимости квартиры.
То есть, в сумме услуги нотариуса обойдутся немногим дешевле, чем услуги риэлтора. Притом, что нотариус не станет искать для вас контрагентов, организовывать показы, помогать собирать документы. Но зато юридическая чистота оформления сделки с участием нотариуса будет стопроцентно безупречной.
Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
Собственно, на этот вопрос мы ответили в предыдущем разделе. Все зависит от того, как именно проводится продажа. Если самостоятельно – процедура обойдется недорого.
При привлечении риэлтора или нотариуса она может весьма ощутимо «ударить по карману». В следующих разделах мы приведем более конкретные цифры.
Цена на оформление купли-продажи у нотариуса
Нотариус - «государственный человек», и его деятельность строго регламентирована. Но определенной свободой назначения цен на свои услуги он все же обладает.
Как правило, нотариусы взимают вознаграждение в размере 1% от суммы сделки, цена которой не превышает миллиона рублей. Если превышает – 0,75% кадастровой стоимости квартиры, плюс 10000 рублей.
Цена на оформление сделки через риэлтора
Риэлтора не контролирует никто. Он определяет цену на свои услуги по рыночным законам. Обычно риэлторы требуют за услуги от двух до пяти процентов стоимости квартиры.
Но здесь «торг уместен». Можно попробовать заключить договор не на продажу «под ключ», а на помощь в некоторых операциях, которые вызывают наибольшую сложность у Покупателя. Например, подбор подходящих вариантов, содействие при сборе документов, организацию взаиморасчетов. Возможно, на этом удастся немного сэкономить.
Стоимость самостоятельного оформления купли-продажи квартиры
В этой ситуации фигурируют цифры совсем иного порядка. Ни о каких процентах от сделки в несколько миллионов (а квартира редко стоит меньше) речь не идет. При самостоятельном проведении продажи придется уплатить:
- 2000 рублей госпошлины
- 1000-1500 рублей за технический паспорт
- 250 рублей за кадастровый паспорт
- 200 рублей за выписку из ЕГРН
Указанные цены могут различаться в зависимости от региона. Но незначительно.
Если самостоятельной продажей занимается представитель, понадобится еще заплатить 500-1000 рублей за нотариальную доверенность. Плюс вознаграждение представителю (это уж, как с ним договоритесь).
ВНИМАНИЕ! Важно помнить один момент. В 2022 году действует следующее правило. Если Продавец владеет продаваемой недвижимостью больше 5 лет – он освобождается от налога на продажу. Если меньше – с него взыщут НДФЛ – 13%. Несколькими годами ранее срок владения недвижимостью, необходимый для освобождения от налогов, составлял три года. В настоящее время он изменен в большую сторону.
То есть, самостоятельная продажа позволяет сэкономить, минимум, сто тысяч рублей. Но Продавец сам несет ответственность за все возможные риски. «Подстраховать» его некому.
Основной пакет документов для продавца
В отличие от Покупателя, которому для участия в сделке требуется, по сути, только общегражданский паспорт, Продавцу необходимо подготовить документацию о квартире и проживающих/зарегистрированных в ней лицах. Документы должны содержать следующие сведения:
- На законном ли основании Продавец получил права на недвижимость
- Проводилась ли перепланировка в квартире и, если да, были ли на нее получено необходимое разрешение
- Сколько у квартиры собственников, сколько в ней прописано людей и каковы их особенности (наличие среди прописанных несовершеннолетних детей и инвалидов может означать, что их невозможно будет снять с регистрации и выселить по закону)
- Нет ли на недвижимости ограничений и обременений
Эта информация будет проверяться Покупателем и/или сопровождающим его юристом. Если все в порядке, контрагенты заключат сделку купли-продажи, которая затем должна пройти регистрацию в Росреестре. В свою очередь Росреестр будет проверять все данные, указанные в документах.
То есть, Продавцу предстоит «заготовить» документы для трех шагов:
- Пакет, на основе которого Покупатель/его юрист будут проверять недвижимость на «подводные камни»
- Пакет, необходимый непосредственно для заключения ДКП
- Пакет, необходимы для регистрации сделки в ЕГРН
Частично они совпадают. Но полный перечень может изменяться в зависимости от конкретики сделки. Например, количества собственников, их социального состава и так далее.
Стандартный перечень
В нижеследующем списке указаны все документы, которые понадобятся Продавцу в ходе сделки, от ее начала до конца:
- Общегражданский паспорт РФ
- Правоустанавливающий документ на недвижимость
- Выписка из ЕГРН (свидетельств о регистрации права собственности старого образца все равно придется подтверждать свежей выпиской)
- Кадастровый и технический паспорта на квартиру
- Справка о составе семьи (то есть людях, прописанных в квартире; ЖК РФ пользуется именно такой формулировкой для обозначения прописанных на одной жилплощади людей, независимо от того, состоят ли они в реальном родстве между собой)
- Договор купли-продажи квартиры (который Продавец и Покупатель заключат между собой)
- Акт приема-передачи (документ, фиксирующий реальную передачу квартиры Продавцом Покупателю)
- Выписка с лицевого счета квартиры
- Справка из ФНС об отсутствии налоговой задолженности
- Согласие супруга/ супруги Продавца (при их наличии) на продажу недвижимости
Остановимся на каждом из документов подробнее.
Общегражданский паспорт. Необходим на всех этапах сделки в качестве документа, удостоверяющего личность контрагента. Если сделка происходит через представителей, паспорта должны предъявлять представители, вместе с нотариальной доверенностью.
Свидетельство о праве собственности. В настоящее время не актуальны ни старые свидетельства на гербовой бумаге, ни те, что, начиная с 2016 года печатались на простом листе формата А4. Действительны лишь свежие расширенные выписки из ЕГРН. Срок их действия – 30 дней. Получить выписку можно не только лично, но и через Госуслуги, либо на официальном сайте Росреестра.
Договор купли-продажи. ДКП составляется, минимум, в трех экземплярах: для Продавца, Покупателя и представления в Росреестр. Если Покупателей/Продавцов больше одного – для каждого необходимо предусмотреть свой экземпляр. В ДПК в обязательном порядке должны быть внесены следующие пункты:
- Имена и паспортные реквизиты Продавца (Продавцов) и Покупателя (Покупателей)
- Дата и место подписания Договора
- Описание объекта недвижимости с его точным адресом
- Выражение воли сторон (Продавец – продает, Покупатель – покупает)
- Стоимость недвижимости
- Способ и порядок передачи денег
- Подтверждение того, что в квартире больше никто не прописан (если пока прописаны – должен быть указан срок снятия с регистрационного учета)
- Подтверждение того, что на данную недвижимость не претендуют третьи лица
Если хотя бы один из перечисленных пунктов в договоре будет отсутствовать – Росреестр его не зарегистрирует. Оформление будет признано ненадлежащим, то есть, не дающим оснований для законно перехода прав собственности.
Для регистрации к ДКП необходимо приложить акт приема-передачи. Он фиксирует тот факт, что Продавец передал Покупателю имущество в натуре. То есть, исполнил свои обязательств по Договору.
Справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов. Получить ее можно в территориальном налоговом органе. Действительна такая справка с течение полугода. Если за этот период налогоплательщик изменил фамилию (например, в результате заключения ли расторжения брака), к справе прилагается документ, подтверждающий это. То есть, свидетельство о браке/разводе.
Выписка из ЕГРН. Этот документ необходим, если жилье не состоит на кадастровом учете. Либо проводится его перепланировка. В остальных случаях (если объект недвижимости уже внесен в Росрестр) для заключения сделки выписка не нужна.
ВНИМАНИЕ! Не нужен для сделки и технический паспорт. С 2008 года этот документ не имеет юридической силы. Техпаспорт нужен лишь Покупателю для проверки.
Правоустанавливающие документы, зарегистрированные в надлежащем порядке. Этот документ подтверждает законность права Продавца на недвижимость. Сведения о нем необходимо внести в ДКП. В качестве правоустанавливающего документа могут выступать:
- ДПК (в котором нынешний Продавец указан в качестве Покупателя)
- Договор мены
- Договор дарения
- Договор ренты
- Постановление суда о праве гражданина на квартиру (вступившее в силу)
- Нотариальное свидетельство о наследовании
- Свидетельство о приватизации квартиры, предоставленной ОМСУ
Основное условия – регистрация правоустанавливающего документа в ЕРГН. Сведения о нем должны быть внесены в реестр.
Письменное и нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки. Если Продавец состоит в браке, в ДКП обязательно должны быть внесены данные о том, что его супруг не возражает против сделки. В противном случае сделку можно будет оспорить. Согласие супруга оформляется нотариально. В согласии нет необходимости лишь с том случае, если существует брачный контракт или решение суда о раздельном владении супружеским имуществом. Тогда в ДПК следует указать реквизиты этих документов.
Копия финансово-лицевого счета. По сути, это справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Получить ее можно на основании паспорта и выписки из ЕГРН в управляющей компании, МФЦ («Мои документы»), Едином информационно-расчетном центре (ЕИРЦ). Справка сохраняет актуальность в течение 10 дней, так что брать ее нужно, когда уже достигнута договоренность относительно даты заключения ДКП.
Справка с указанием оценочной стоимости недвижимого имущества. Инвентаризационную оценку проводит БТИ. Занимает процедура 2-3 недели. Оценка производится с учетом площади, планировки, года постройки здания, общего состояния помещения и других факторов. Обычно оценка БТИ ниже рыночной цены.
Выписка из домовой книги
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.
Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.
Документы для регистрации права на недвижимость
В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.
На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.
ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.
Сопутствующие документы
В дополнение к документом, о которых мы рассказывали в предыдущем разделе, Продавцу могут понадобиться следующие:
Для сделки, участником которой является несовершеннолетний собственник:
- Свидетельство о рождении или паспорт ребенка
- Паспорта родителей или законных представителей
- Разрешение территориального Органа опеки на проведение сделки
Для Продавцов, состоящих в браке (если супружеское имущество не разделено по суду и нет брачного контракта, регулирующего раздельное владение собственностью):
- Нотариально заверенное согласие супруга на сделку
Для долевых собственников:
- Письменное согласие всех собственников на продажу общей недвижимости
Кроме того, скорее всего придется оформлять:
- Договор о задатке или выплате аванса
- Договор с банком на представление банковской ячейки в депозитарии
- Справки о психическом здоровье (дееспособности) участников сделки
- Доверенности на совершение тех или иных действий третьими лицами
ВНИМАНИЕ! Если при продаже помогает риэлтор, можно доверить ему сбор и оформление необходимых документов. Но следует иметь в виду, что сотрудник агентства по недвижимости не несет никакой ответственности за юридическую чистоту совершаемой сделки. Поэтому следует руководствоваться правилом «доверяй, но проверяй», и самостоятельно просматривать полученные и оформленные риэлтором документы
Планируя продажу квартиры, не все собственники знают, где какие документы необходимо получать и сколько времени займет их оформление. В наше время, к счастью, все несколько проще, чем лет десять назад.
Во-первых, действуют МФЦ («Мои документы»). Они, как правило, удобно расположены и позволяют получить многие «бумаги» не тратя времени на перемещения по городу и сидение в очередях.
Во-вторых, некоторые виды справок можно получить вообще не выходя из дома, по интернету, через портал Госуслуг, либо официальны сайты государственных структур.
О том, как раздобыть некоторые из необходимых справок, мы расскажем ниже.
ЕГРН: что показывает, где брать
Выписка из ЕГРН, пожалуй, самый важный документ для собственника недвижимости. Особенно после того, как бумажную форму свидетельства о регистрации права отменили. Выписка отражает актуальную информацию о законном собственнике помещения, ограничениях и обременениях, которые могут быть наложены на недвижимость.
«Выписка из ЕГРН» - общее название справок. Но существует несколько ее форм:
Стандартная выписка. Она не содержит поэтажного плана. Этот документ требуется в любых ситуациях, когда гражданину необходимо подтвердить свое право на комнату, квартиру, дом. При первичной регистрации права она выдается с заполненной графой «Документ основание». В нее вносится наименование и реквизиты правоустанавливающего документа: ДКП, дарственной, свидетельства о наследовании и т.д.
Когда выписку заказывают впоследствии, эту графу уже не заполняют. Это считается излишним – сведения об объекте уже содержатся в реестре. Но в стандартной выписке обязательно содержатся сведения об ограничениях права и обременениях, наложенных на недвижимость Чаще всего стандартной выписки достаточно для сделки купли-продажи.
Выписка о переходе прав. Это расширенная выписка, содержащая информацию обо всех собственниках данной недвижимости, начиная с 1998 года. Именно тогда начал формироваться единый реестр недвижимости. В ней записаны все даты и основания перехода права собственности на квартиру или дом. То есть, Покупатель, изучив выписку, может убедиться в отсутствии риска того, что на недвижимость предъявят претензии третьи лица. Однако информации об ограничениях и обременениях недвижимости данная выписка не содержит.
ВНИМАНИЕ! Начиная с 2022 года выдача «бумажных» свидетельств о регистрации права собственности прекращены. Выданные ранее действительны, но не имеют юридической силы. То есть, вы можете предъявить их Покупателю в подтверждение того, ваше право на данную недвижимость зарегистрировано, но для заключения сделки все равно понадобится свежая выписка.
Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:
- Обратиться в Росреестр лично
- Сделать это через МФЦ
- Получить электронную выписку на официальном сайте Росреестра со своего домашнего компьютера (документ имеет точно такую же юридическую силу, что и выданный в ЕГРН)
Непосредственно в Росреестре выдадут справку через 3 дня. МФЦ потребуется время для передачи документов в обоих направлениях, то есть, готовую выписку вы получите примерно через 5 дней. Вариант с электронной справкой самый быстрый. Получение стандартной выписки займет считанные минуты.
Расширенную необходимо заказывать и ждать три дня. Но если вы совершите ошибку при отправке документов – в выдаче откажут. Придется повторять всю процедуру заново. За получение выписки ЕГРН необходимо заплатить пошлину – 300 рублей.
Формально «срока годности» у выписки из ЕГРН нет. Но государственные органы сами вправе устанавливать свои сроки для документов, данные которых могут изменяться, так что выписку «старше» 30 дней у вас почти нигде не примут. А нотариус может вообще потребовать пяти - семидневную. И это логично. Он отвечает за юридическую чистоту сделки и хочет быть уверенным в том, что за прошедший месяц Продавец не оформил иную продажу или не заложил пока еще свою недвижимость.
Контрагенты сделок купли-продажи жилья должны понимать – чем более свежая выписка из ЕГРН фигурирует в договоре, тем меньше вероятность мошеннических действий.
Горячая линия
