Как составить договор купли-продажи квартиры (часть 2)

Это вторая часть статьи по теме составления договора купли-продажи квартиры. Вы можете ознакомиться с первой частью статьи.

Что необходимо проверить перед заключением сделки

Прежде, чем принять решение о покупке выбранного объекта недвижимости, необходимо провести ряд проверок. Проверяются:

• Личность продавца/собственника
• Подлинность документов
• Наличие/отсутствие обременений и ограничений недвижимости

Проверка собственников квартиры и продавца

Это самый первый и самый важный шаг. Необходимо произвести следующие действия:

• Внимательно изучить общегражданский паспорт Продавца и убедиться в его подлинности
• Если Продавец и собственник недвижимости - разные лица, столь же внимательно проверить доверенность. Можно позвонить нотариусу, подпись которого стоит под документом
• Уточнить количество собственников недвижимости и основание, на котором она находится в собственности. Для этого достаточно заказать общую выписку из ЕГРН, она выдается любому заинтересованному лицу
• Если недвижимость получена в наследство – следует связаться с нотариусом, выдавшим свидетельство о наследовании и выяснить, не претендуют ли на данную недвижимость иные наследники
• Наконец, стоит «пробить» собственника по базе ЕФРСБ, чтобы убедиться, что он не находится в процессе банкротства

Подлинность документов

Документы – основа любой сделки. Их подлинность имеет решающее значение. Если документ фальшивый, либо недействительный (например, утративший срок годности), Договор, составленный на его основе, также будет недействительным. А это значит, что сделка может быть признана незаконной в любой момент.

Планируя покупку жилья, важнее всего проверить подлинность следующих документов:

• Договоров, на основании которых возникло право собственности у Продавца (ДКП, договора обмена, дарственной, свидетельства о наследовании)
• Справки из жилищного органа о лицах, зарегистрированных в квартире
• Ипотечного договора (если продаваемое жилье приобретено в ипотеку)
• Общегражданского паспорта Продавца и/или его доверенного лица

Если любой из этих документов вызывает серьезные сомнения – от планируемой сделки следует отказаться. Фальсификация документов стопроцентно свидетельствует о том, что вы столкнулись с мошенниками.

Наличие обременения квартиры

Термин «обременение» означает ограничение права собственности на имущество. В частности, недвижимость. Например, собственник имеет право пользоваться объектом, как ему будет удобно, но продажа недвижимости и/или передача ее по наследству запрещена.

Некоторые виды обременений допускают продажу. Но Покупатель должен быть поставлен в известность о нем. Многие Продавцы предпочли бы этого избежать.

Потому что, во-первых, обременение отрицательно влияет на цену объекта, а во-вторых, Покупателя на такое имущество найти нелегко. Не вполне добросовестный Продавец может умолчать о наличии обременения, затрудняющего продажу.

А совсем недобросовестный – обмануть покупателя, продав ему то, что по закону не может быть продано. Задача Покупателя – сделать так, чтобы этого не случилось.

В принципе, выяснить, не находится ли жилая недвижимость под обременением достаточно просто. Нужно заказать общую выписку из ЕГРН на квартиру, которую вы собираетесь приобрести. В отличие от специализированных выписок ее выдают любому лицу, обратившемуся за информацией.

Существуют следующие виды обременений жилой недвижимости:

Отсутствие долгов, арестов и запрещений

Долги по коммунальным платежам числятся за гражданином, а не за помещением. То есть, по закону (статья № 153 (п.4) ЖК РФ) Покупатель не несет за них ответственности.

На практике «унаследованные» от Продавца долги могут здорово отравить новому собственнику жизнь, поскольку управляющие жилкомпании хотят получить свои деньги, и им все равно, кто их заплатит. Бывшего собственника, что называется, ищи-свищи, а новый - «под рукой». Ему и отдуваться. Тяжбы могут тянуться годами.

Так что лучше, как минимум, заранее знать, что коммунальные долги у Продавца есть. Выяснить это можно в МФЦ или обслуживающей/управляющей компании здания. Особенно важен этот аспект, если под покупку недвижимости Покупатель берет ипотечный кредит.

Банк в принципе может не одобрить заем, если покупаемая недвижимость имеет задолженность по коммунальным услугам. Но можно попробовать следующие способы ее ликвидации:

• При подписании предварительного договора поставить условие, что Продавец погасит долг за счет аванса/задатка. И дать задаток в размере задолженности (не забудьте про расписку)
• Купить квартиру вместе с долгом, прописав это в ДКП и уменьшив сумму оплаты за квартиру на размер задолженности по «коммуналке». Только имейте в виду – в сумму ипотеки этот долг включен не будет. На его оплату банк денег не даст. Придется искать деньги самому

Квартиру, за которую Продавец еще не полностью выплатил ипотечный долг, покупать тоже можно. Но только с согласия банка, выдавшего ипотечный кредит и с учетом определенных нюансов. Этой теме на нашем портале посвящена отдельная статья.

Наличие прочих ограничений на продажу, как мы уже писали, можно проверить, самостоятельно заказав выписку из ЕГРН. Если вы не полностью понимаете, что на практике означает то или иное ограничение, а Продавец «темнит» - спрашивайте у юристов. Сделать это можно на портале Prav.io.

Оформление договора купли-продажи квартиры в 2022 году

Итак, подытожим все, что писали о ДКП в нашей статье. Согласно законодательным нормам РФ, в 2022 году заключить договор купли-продажи жилой недвижимости можно:

• Полностью самостоятельно, на свой страх и риск Стороны действуют без посредников. Договариваются непосредственно между собой, составляют договор, подписывают его, рассчитываются друг с другом. После чего Покупатель самостоятельно регистрирует сделку в ЕГРН.
• С участием нотариуса или юриста. В некоторых случаях регистрация сделки у нотариуса необходима. Во все остальных – ее можно провести «для страховки». Квалифицированный нотариус перед тем, как заверить документ, проверит его юридическую чистоту. А заодно – дееспособность сторон сделки. Если ДКП будет содержать «подводные камни» - нотариус обязательно проинформирует об этом стороны. И будет нести ответственность за ее законность. То же самое (за исключением нотариального заверения) может сделать опытный юрист в области жилищного права.
• С помощью риэлтора. В данном случае в качестве помощника выступает агент по недвижимости. Он поможет подобрать варианты, обеспечит просмотры, проверит квартиру на предмет ограничений/обременений/долгов, поможет составить договор, посодействует при взаиморасчетах. Юридической ответственности за свою работу, в отличие от нотариуса, он не несет.

Самостоятельное проведение сделки экономит деньги. Привлечение помощников – время и силы. Плюс уменьшает риски, что очень важно для неопытных Покупателей, не слишком сведущих в законах.

Купить квартиру можно за наличные деньги, жилищные субсидии, материнский капитал, и/или взяв ипотечный кредит. Наличие ипотеки добавит в ДКП несколько новых пунктов. Как минимум, размер взятого кредита. Банк обязательно проведет самостоятельную оценку.

Чтобы ДКП полностью соответствовал требованиям ГК РФ, в нем должны быть указаны:

• Реквизиты сторон договора
• Конкретная и однозначная информация о предмете следки (квартире), позволяющая ее идентифицировать
• Точная цена сделки
• Порядок взаиморасчетов Покупателя и Продавца

Нотариус, юрист, риэлтор помогут сторонам сделки составить ДПК. Если Продавец и Покупатель действуют без посредников, им придется делать это самим. Образец договора купли-продажи квартиры можно найти в интернете. При необходимости в текст можно добавлять дополнительные условия в зависимости от конкретных особенностей данной сделки.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор служит гарантией того, что ни одна из сторон не будет искать других контрагентов в то время, которое потребуется Продавцу и/или Покупателю, чтобы подготовить окончательную сделку.

Например, Покупателю необходимо получить ипотечный кредит, а Продавцу – подготовить квартиру, согласно желанию Покупателя. Обе стороны хотят быть уверены, что их не «кинут» в самый последний момент, найдя более выгодный вариант. А если «кинут», то хотя бы не безнаказанно.

Кроме того, именно на основании предварительного договора Покупатель сможет просить ипотечный кредит, если у него недостаточно средств для того, чтобы совершить покупку сразу.

Расторжение предварительного договора

Как и всякое любое соглашение, предварительный договор может быть расторгнут:

• Если обе стороны согласны на расторжение
• Если обнаружены ошибки в оформлении, лишающие документ законной силы
• Если одна из сторон не желает исполнять своих обязательств

Для последнего случая в предварительный договор и вносятся условия о санкциях, которые за этим последуют. Например, Покупателю не будет возвращен задаток, а Продавец обязуется уплатить неустойку. Если одна из сторон отказывается добровольно выполнять прописанные в договоре условия, вторая вправе обратиться в суд.

Даты и срок действия

В отличие от основного ДКП (бессрочного и вступающего в силу с даты подписания), предварительный договор имеет две основных даты:

• Дату, когда был составлен и подписан договор
• Дату, до которой стороны должны подписать основной Договор

По умолчанию срок между первой и второй датой составляет год. То есть, если Покупателю и Продавцу трудно сказать, когда именно каждый из них будет полностью готов к сделке, они могут ее не указывать, и рассчитывать на то, что у них впереди целый год. Более того, если стороны за год подготовиться в сделке не успели, они могут мирно договориться о переносе даты.

ВНИМАНИЕ! Такой подход возможно только, если покупка планируется за наличные деньги, уже имеющиеся у Покупателя. Если для покупки ему требуется ипотечный кредит (или жилищная субсидия) – дата подписания основного договора обязательно должна быть указана, и переносу не подлежит. В противном случае банк отзовет ипотеку, да еще и внесет Покупателя в список неблагонадежных клиентов, перекрыв ему возможность взять ипотеку в будущем. А жилищная субсидия попросту пропадет, если не будет использована в срок.

Сведения о продавце и покупателе

Требования к указанию в тексте предварительного договора личных данных Продавца и Покупателя идентичны. Фиксируются они в следующем порядке?

• ФИО (полностью, без сокращений и инициалов)
• Гражданство
• Пол
• Дата рождения
• Реквизиты паспорта (номер, серия, где, кем и когда выдан)
• Адрес постоянно регистрации

Если контрагентов с каждой стороны по нескольку– например, квартиру продают и/или покупают супруги или долевые собственники – в договоре должны быть указаны все. И подробные сведения заносятся тоже на каждого, в порядке, указанном выше.

Если одного из контрагентов представляет доверенное лицо, в предварительный договор вносятся реквизиты его нотариальной доверенности.

Сведения об объекте

Сведения о покупаемой/продаваемой квартире необходимы для того, чтобы ее можно было идентифицировать. Таково условие ДКП. В предварительном договоре подробные сведения о квартире несут еще одну функцию. Они необходимы Покупателю, который собирается оформить ипотечный кредит на данную недвижимость. Чем полнее информация о квартире, тем точнее оценит ее банк. И тем вернее шанс на получение кредита.

В тексте предварительного договора должны быть указаны следующие сведения:

• Тип дома (загородный, многоквартирный, малоэтажный; деревянный, блочный, кирпичный; год постройки)
• Местонахождение и характеристики квартиры (точный адрес; этаж с указанием общей этажности здания; общая и жилая площадь, количество комнат и помещений)
• Состояние квартиры (с ремонтом, без ремонта, в каком состоянии находятся общедомовые коммуникации). Если вместе с квартирой переходит мебель и бытовая техника – следует составить ее опись.

Также следует указать наличие или отсутствие обременений/ограничений:

• Не находится ли квартира под арестом, не является ли предметом иска, нет ли относительно нее судебного решения
• Не является ли квартира предметом залога, не находится ли в ипотеке
• Не оформлена ли на квартиру рента
• Не сдана ли квартира в аренду и не арендована ли она Продавцом

Достоверность всей этой информации Покупателю легко проверить – она содержится в выписке из ЕГРН.

Соглашение о задатке

Не все контрагенты сделок с жилой недвижимостью понимают разницу между задатком и авансом, и используют понятия, как синонимы. Между тем, разница есть, и значительная. При подписании предварительного договора понимать ее необходимо!

Аванс – это платеж в счет будущих обязательств. Его можно в любой момент заплатить, вернуть, потребовать возврата. Причем, без всяких последствий для сторон. Сам по себе аванс вовсе не является гарантом заключения будущей сделки.

Задаток же – как раз является! Это также платеж в счет будущей сделки, но особый. Заплаченный одной из сторон с целью «закрепить» ее. Он является способом обеспечения обязательств сторон. Операции с задатком регулируются статьями № 380 и №381 ГК РФ.

Аванс может быть выплачен просто под расписку. Передача задатка требует особого соглашения в письменной форме. Стороны подписывают его одновременно с предварительным договором, если в нем есть пункт о задатке.

Если соглашения о задатке не будет заключено, а сделка сорвется, суд сочтет задаток авансом. Сторону, нарушившую договор, обяжут вернуть деньги за аванс. Но других юридических последствий (например, выплаты неустойки) для контрагента, сорвавшего сделку, не будет.

Акт приема-передачи

Юридическую передачу недвижимости новому собственнику подтверждает ДКП. Физическую («в натуре») – акт приема-передачи. В акте еще раз указывается, какое именно имущество передано и его фактическое состояние на момент передачи.

Акт приема-передачи является дополнением в ДКП, фиксирующим факт полного исполнения обязательств сторон по Договору. Юрист или риэлтор составят его без особого труда. Если Покупатель и продавец действуют без посредников, им придется поискать пример акта в интернете. Имея перед глазами образец, составить документ самостоятельно достаточно легко.

ВНИМАНИЕ! По закону составить передаточный акт можно как до регистрации сделки в Росреестре, так и после. Особо осторожные Покупатели предпочитают делать это после того, как сделка будет зарегистрирована. Регистрация означает, что никакие неприятные сюрпризы уже никому не грозят. Кроме того, после даты подписания акта приема-передачи уже новый собственник обязан нести расходы на содержание недвижимости, в частности, оплату коммунальных услуг. Многие стремятся максимально оттянуть этот момент.

Но в некоторых регионах регистрацию сделок просто не проводят, пока стороны не подпишут передаточный акт. Если это очень важно для сторон, можно попробовать внести в ДКП отдельный дополнительный пункт о возможности провести прием—передачу после регистрации сделки. По закону в этом отказать не могут.

Срок действия

ДПК с одной стороны является «бессрочным» документом – ведь Покупатель приобретает недвижимость «навсегда», а не на время. С другой же стороны, срок действия ДПК заканчивается, когда стороны полностью выполнили свои обязательства, и сделка зарегистрирована в Росреестре - согласно статье № 425 (п.3) ГК РФ.

Пока сделка не прошла регистрацию, контрагенты вправе расторгнуть договор по обоюдному соглашению. После регистрации это становится невозможным – нужно либо обращаться в суд, либо проводить встречную сделку, чтобы «вернуть все, как было».

Если в расторжении сделки заинтересована только одна сторона, она может подать иск о нарушении своих прав в ходе сделки. Срок исковой давности – три года. Но точкой отсчета считается не дата подписания ДКП, а момент, когда контрагент узнал о нарушении своих прав. То есть, может быть и дольше.

ВНИМАНИЕ! На практике бывают достаточно курьезные случаи, когда в ДКП вносятся условия, регламентирующие поведение нового собственника. Например, не заводить домашних животных, не держать машину во дворе или не производить шума в определенные дни и часы. Если они вызваны, например, правилами, которые приняли на общем собрании собственники всех квартир дома, то соблюдать их придется, даже, когда договор будет подписан и зарегистрирован.

На основании нарушения этих условий ДПК может быть расторгнут. Поэтому эксперты не рекомендуют относиться к подобным пунктам легкомысленно. Типа: «Когда я куплю квартиру и буду полноправным собственником, никто не сможет запретить мне делать то, что я хочу». Все не так просто.

Сколько должно быть экземпляров

Минимальное количество экземпляров ДПК – 3. Два из них получают на руки Покупатель и Продавец, третий отправляется на хранение в Росреестр.

Если же Продавцов и/или Покупателей больше одного, каждый из них должен получить свой экземпляр. Это происходит, когда предметом сделки является недвижимость, находящаяся в долевой собственности, либо поступающая в долевую собственность.

Проще говоря, сколько субъектов сделки – столько должно быть и экземпляров ДКП. Плюс еще одни для Росреестра.

С какого момента договор считается заключенным

Заключение договора регламентировано статьей № 433 ГК РФ. Согласно ее положениям, договор можно считать заключенным, со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями, когда:

• Стороны достигли соглашения по всем пунктам данного документа и подписали документ
• Имущество передано Продавцом покупателю с соблюдением всех условий указанных в договоре

После этого договор можно расторгнуть только через суд при наличии весомых оснований.

ВНИМАНИЕ! Отсутствие государственной регистрации сделки с недвижимостью не может служить основанием для признания недействительности договора. Постановление Верховного Суда №10/22 от 29 апреля 2010 года разъясняет, что отсутствие госрегистрации ограничивает права собственника на фактическое распоряжение недвижимостью. Но ни в коем случае не отменяет законность владения гражданина данным объектом недвижимости.

Где посмотреть, как узнать номер договора купли-продажи квартиры

Как правило, при заключении ДПК не нумеруются. Если почему-то необходимо, чтобы хоть какой—то номер был, можно написать просто «б/н» («без номера»).

Другое дело - регистрационный номер в ЕГРН. Он, разумеется, есть. Найти его можно на печати, которую Росреестр ставит на экземпляр Покупателя. Там указана дата регистрации и регистрационный номер. Также эти данные можно запросить в ЕГРН.

Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой

Чем подробнее в ДКП расписан порядок перечисления Покупателем средств (собственных и банковских), тем меньше вопросов возникнет у банка, тем выше шанс Покупателя на получение ипотечного кредита. И тем меньше у Продавца может возникнуть поводов для недовольства. Следовательно, тем ниже вероятность срыва сделки.

Основной риск при несостоявшейся сделке состоит в том, что сторона, признанная виновной, теряет задаток, плюс к этому может еще и уплатить крупный штраф. Этот риск нужно стараться минимизировать. Самые распространенные виды ответственности за то, что сделка, запланированная предварительным договором, не состоялась:

• Продавец не возвращает Покупателю аванс/задаток, если Покупатель виновен в том, что сделка не состоялась
• Продавец возвращает Покупателю аванс/задаток вместе с обозначенным в договоре штрафом, если сам был виновником срыва сделки
• Аванс/задаток просто возвращается (надо признать, что подобное условие стороны принимают крайне редко)

При составлении предварительного договора следует уделить серьезное внимание формулировкам, означающим «по вине той или иной стороны». Что считать виной? Виновен ли покупатель в том, что банк отказал ему в ипотеке, либо он сам серьезно заболел и оказался не готов в такой ситуации покупать квартиру? Виновен ли Продавец в том, что один из членов его семьи, владеющий долей, неожиданно изменил свое мнение и наложил запрет на продажу квартиры? Одним словом, формулируйте понятие «вины» четче, чтобы избежать двусмысленного толкования.

Аванс, задаток, первый взнос нередко передаются Продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи. Форма предварительного и основного договора должна быть одинаковой. То есть, если вы решили, что будете заверять основной договор у нотариуса, то предварительный тоже следует нотариально заверить.

Предварительный договор служит для того, чтобы облегчить составление основного.

Например, основной договор должен содержать точные ключевые даты: окончательного расчета, фактической передачи и прочие. Их довольно трудно определить, когда процесс только начат, и еще не все необходимые документы собраны.

Предварительный договор позволяет наметить даты приблизительно. Юридическая сила предварительного договора меньше, чем основного. Передача средств Покупателем Продавцу, совершенная согласно условиям предварительного договора, дополнительно должна быть подтверждена расписками, либо соглашением о задатке.

ВНИМАНИЕ! Никогда и ни при каких условиях не подписывайте договор, содержащий фразу «расчеты полностью проведены», если фактически они еще не полностью проведены. Если вдруг окажется, что вас обманули, обещав сразу же после подписания расплатиться, и не сделав этого, «правды искать» вам будет негде. Суд больше поверит вашей подписи на бумаге, чем словам.

От чего зависит цена оформления сделок с недвижимостью – обзор факторов, влияющих на стоимость

Какие-то затраты общие для всех – например, стоимость услуг нотариуса (если необходимо согласие супруги на продажу недвижимости, либо заверение ЛКП) или платных справок одинакова для всех. Но уже регистрация права будет зависеть от типа объекта недвижимости, и одни заплатят меньше, другие больше.

Основными факторами, определяющими стоимость процедуры, являются:

• Размер объекта недвижимости, точнее, его цена
• Сложность оформления
• Длительность самой процедуры

Давайте рассмотрим их подробнее

Стоимость объекта недвижимости

Чем дороже недвижимость, тем большие затраты ожидают актуального и будущего собственника в процессе передачи права. Дело не только в размере пошлины при регистрации. Здесь разница незначительная, а, возможно, ее и совсем не будет.

Но именно при продаже дорогих квартир особенно необходимы услуги профессионалов. Как минимум – нотариальное заверение предварительного и основного Договоров. А стоимость юридических услуг напрямую зависит от цены объекта. Юрист/нотариус/ риэлтор при сопровождении сделки укажут в качестве вознаграждения определенный процент от цены квартиры (это стандартный подход). Следовательно, как Продавцу, так и Покупателю придется платить больше.

Сложность процедуры

Самостоятельно легко оформить простые сделки. Когда действуют по одному субъекту-контрагенту с каждой стороны, споров между родственниками по поводу объекта продажи нет, и все документы в полном порядке. Но бывают совсем другие ситуации.

Даже отсутствие технического паспорта – который не слишком трудно восстановить – может стать проблемой. А если утрачен правоустанавливающий документ - хлопот и затрат будет еще больше. Альтернативные сделки почти всегда требуют юридической или риэлторской помощи. Чтобы скоординировать их, необходим опыт и четкость действий, то есть профессионализм. А работа профессионалов требует достойной оплаты. Если ж предварительно необходимо узаконить права на квартиру и разрешить тяжбы – без юриста в принципе не обойтись.

Поэтому, чем сложнее сделка, тем выше затраты Продавца и Покупателя.

Временные затраты

Данный пункт тесно связан с предыдущим. Только в предыдущем случае плата посредников увеличивается на основе сложности операций, которые им предстоит провести. А при длительной сделке посредники берут больше за потраченное время. Иногда оба условия совпадают.

Причиной длительности процедуры могут быть разные факторы: проживание Продавца и Покупателя в разных городах, необходимость «поднимать» архивные данные, регистрация, требующая предварительного суда, жесткие требования Продавца/Покупателя к кандидатуре контрагента, и так далее.