Продажа и выкуп квартиры с помощью ипотеки и маткапитала при наследственных спорах и родственных связях

Здравствуйте! Согласно действующему законодательству Российской Федерации, выписка на материнский (семейный) капитал может быть произведена на следующие цели:

1) улучшение жилищных условий семьи, где ранее не было обосновано и соответствующим документально подтверждено наличие собственного жилья;

2) образование ребенка – оплата образования детей (в том числе в платных учреждениях дошкольного, общего и начального профессионального образования);

3) формирование пенсии вкладчика материнского (семейного) капитала.

С учетом указанных целей на момент выписки на материнский капитал ребенку должен быть не менее 3-х лет. При этом, погашение ипотеки на квартиру не является одной из прямых целей использования материнского капитала, однако не исключено, что в будущем возможны изменения законодательства, позволяющие использовать эти средства и на такие цели.

При проведении сделки по выкупу доли в квартире у членов семьи необходимо соблюдать все требования действующего гражданского законодательства, в том числе нотариальное оформление договора купли-продажи. При этом, если стороны сделки являются родственниками, необходимо быть особенно внимательными при определении стоимости объекта сделки, чтобы такой объект не был недооценен или переоценен в целях уменьшения налогооблагаемой базы.

Для решения данного вопроса потребуются следующие документы:

1. Документы, подтверждающие право на наследство (свидетельства о наследовании, завещания, решения суда и т.д.).

2. Договор купли-продажи доли в квартире между тёщей и братом, и вашими с супругой.

3. Договор купли-продажи доли в квартире между вами и тёщей (если она продает свою долю в квартире вам за собственные средства).

4. Договор ипотеки между вами и кредитной организацией (если вы собираетесь использовать ипотеку для покупки доли в квартире у брата тёщи).

5. Документы, подтверждающие право на получение материнского капитала (свидетельство о рождении ребенка, загранпаспорт ребенка, свидетельство о браке/разводе родителей и т.д.).

6. Договор купли-продажи квартиры между вами и тёщей (если вы собираетесь выкупать ее долю в квартире за свои собственные средства).

При использовании материнского капитала для погашения кредита необходимо учесть следующее. В соответствии со статьей 7.1 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", материнский капитал может быть направлен на погашение задолженности по ранее взятому ипотечному кредиту. Однако, данная мера поддержки применима в случае, если ребенок, на имя которого зарегистрирована материнская выплата, имеет возраст до 3-х лет включительно на момент принятия решения о направлении материнского капитала на погашение задолженности по кредиту. При этом, родственные связи между сторонами сделки не мешают получению материнского капитала или его использованию на погашение кредита. Однако, при совершении любой сделки рекомендуется соблюдать требования гражданского кодекса РФ, которые подразумевают добросовестность и сохранение интересов обеих сторон.

Статьи, которые могут быть применимы в данной ситуации:

• Статья 256 Гражданского кодекса РФ "Договор купли-продажи";
• Статья 138 Гражданского кодекса РФ "Определение цены договора";
• Статья 330 Гражданского кодекса РФ "О задатке";
• Статья 555 Гражданского кодекса РФ "Договор ипотеки";
• Статья 595 Гражданского кодекса РФ "Ответственность по договору ипотеки";
• Статья 143 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".

Относительно привлечения материнского (семейного) капитала на погашение ипотеки следует обратиться к компетентным органам, которые регулируют данную сферу. Однако для привлечения данных средств требование о возрасте ребенка чаще всего отсутствует. Однако в данной ситуации сторонами являются родственники, что может повлечь за собой необходимость соблюдения особых форм и процедур при заключении договоров.