Предварительный договор на мену недвижимого имущества с неузаконенной перепланировкой и вопросы о заключении основного договора и уменьшении неустойки

Согласно законодательству Российской Федерации, основополагающими правовыми актами для решения данного вопроса являются Гражданский кодекс РФ и Жилищный кодекс РФ. В данном случае, фактическое состояние объектов, а именно двух квартир, не соответствует предмету предварительного договора, так как они были перепланированы без соответствующей документации и получения разрешения на изменение их функционального назначения. Сторона 2 должна была предоставить объекты согласно предмету договора, то есть две жилые помещения. В данном случае, у Стороны 2 отсутствуют основания для заключения договора в судебном порядке и принятия объектов с признаками самовольной перепланировки. Руководствоваться техническими паспортами, составленными до неузаконенной перепланировки, при установлении идентичности внутренних коммуникаций неправомерно, так как фактическое состояние объектов имеет приоритет. Что касается неустойки, Сторона 2 может попытаться уменьшить ее или избежать, предоставив обоснованные доказательства того, что причины не заключения договора в срок не зависели от нее. В данном случае, причины отсутствия разрешения на строительство из-за смены территориальной зоны говорят в пользу Стороны 2, однако необходимо иметь в виду положения Гражданского кодекса РФ относительно выполнения обязательств.

Для решения данного вопроса потребуются следующие документы: предварительный договор мены недвижимого имущества, документы, подтверждающие факт перепланировки жилых помещений, технические паспорта объектов недвижимости после перепланировки, постановление об отказе в выдаче разрешения на строительство из-за смены территориальной зоны.

Следующие статьи закона применимы для решения данного вопроса: статьи 450, 451, 452, 453, 456, 457, 459 Гражданского кодекса РФ; статьи 36, 37, 172, 173, 195-1 Жилищного кодекса РФ.