покупка дома

Добрый день. Сейчас покупаю дом с земельным участком в Истринском районе Подмосковья, проблема в том что индивидуальный предприниматель, имея несколько гектаров земли, строит на ней коттеджный поселок, использую необычную схему продажи: сначала заключается предварительный договор купли продажи (1-й этап) с оплатой половины стоимости договора, в результате которого Продавец строит двухэтажный коттедж (стены, крыша, окна, входная дверь), в договоре оговорено что Пукапатель по окончании этого этапа должен подписать и оплатить договор купли-продажи договор достройки дома (внешняя отделка здания, пристройка навеса для авто и террасы со двора, стоительство различных коммуникаций и обустройство земельного участка). Т.е. на втором этапе Покупатель должен купить фактически недостроенный дом (внутри все пусто, даже нет межкомнатных перегородок), в результате право собственности на дом и землю переходят к Покупателю. Однако Продавец на момент купли-продажи является собственником и того и другого, земля и дом уже имеют кадастровые номера с декабря 2018 года, т.е. дома ещё не было, а он уже был зарегистрирован в Росреестре. В техпаспорте дома отсутствуют на тот момент навес для авто и терраса. Вопрос: чем опасна такая покупка дома и как повернуть эту ситуацию в нужную сторону, от покупки отказываться не хочется. Спасибо, с уважением, Леонид


| Леонид, Москва
Категория: Недвижимость
 

Ответы юристов (1)

Анна
Анна Юрист,
Севастополь На сайте: 439 дня
Ответов: 1730 Рейтинг: 4.98

Ваш вопрос взят в работу.

Анна
Анна Юрист,
Севастополь На сайте: 439 дня
Ответов: 1730 Рейтинг: 4.98

Здравствуйте, Леонид !Согласно ч. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно ч. 3 указанной статьи условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Таким образом, по договору купли-продажи, а также предварительному договору купли-продажи предметом договора может являться недвижимая вещь, которая на момент подписания договора уже создана, либо будет создана или приобретена в будущем.

Согласно разъяснению, изложенному в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» 8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Из указанного Вами проистекает, что указанный Вами индивидуальный предприниматель является застройщиком, поскольку застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, техническое перевооружение объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Застройщик такой договор заключить не может, потому что для него действуют специальные нормы из закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Таким образом, Вам необходимо заключить с данным предпринимателем договор об участии в долевом строительстве, в соответствии со ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;4) гарантийный срок на объект долевого строительства;5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Резюмируя сказанное, рекомендую Вам требовать у предпринимателя заключения с Вами договора об участии в долевом строительстве. В противном случае лучше отказаться от сделки.

Леонид
Пользователь

Анна, большое спасибо, ваш ответ исчерпывающей и понятный.

Спасибо, с уважением, Леонид

Анна
Анна Юрист,
Севастополь На сайте: 439 дня
Ответов: 1730 Рейтинг: 4.98

Пожалуйста, всего Вам доброго!

Решен Платный 100 руб.
Консультируйтесь с юристом онлайн

Задайте вопрос прямо сейчас, и его увидят сотни профессионалов со всей России. Первый ответ вы получите уже через 15 минут! Юридическая помощь предоставляется на бесплатной и платной основе.

Получите консультацию нашего юриста в течение 15 минут.

Алексей Романов юрист-консультант

Ответ за 15 минут
89 консультаций сегодня
98% довольных клиентов
Гарантируем конфиденциальность ваших персональных данных!

Услуги юристов

Используя услугу, вы получите:

  • профессиональную поддержку специалистов, к которым можно обратиться в любое время;
  • помощь в досудебном урегулировании спора;
  • поддержку в ходе судебного разбирательства. 

Услуга может понадобиться, если помещение:

  • является новостроем, строительство которого заморожено застройщиком;
  • постройка возведена самовольно;
  • приватизированное имущество, находящееся в муниципальной или госсобственности

Услуга понадобится, если:

  • человек не совершил ничего противозаконного, чтобы платить;
  • сумма несправедливо большая;
  • нет возможности оплатить средства с оговоренные сроки.

Похожие вопросы


Патину, Город: Москва

Юлия, Город: Тюмень

Дмитрий, Город: Киров

Дмитрий, Город: Киров

Екатерина, Город: Барнаул

Категории права

Вы в двух кликах от решения вашей проблемы

Юрист консультант
Казаков Валентин
Юрист-консультант
фото юриста
Нуждаетесь в юридической помощи и услугах?
Выберите удобный для вас способ:
Задать вопрос