Налоги

Ваш вопрос взят в работу.

Здравствуйте, Олег! Налог на доходы физических лиц - обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с физических лиц за счет принадлежащих им денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства.

Вы вопрос поняли?

НДФЛ при продаже квартиры рассчитывается как доля от дохода, который вы получили в результате продажи. Этот доход составляет налогооблагаемую базу. Чем она больше, тем больше налога вы уплатите в бюджет. Доходом от продажи признается максимальное из двух значений: цены продажи либо 70% кадастровой стоимости квартиры.

Соответственно, чем выше цена продаваемой недвижимости, тем большим будет размер налога от продажи.

Апартаменты - это всегда элитный жилой комплекс с развитой инфраструктурой: отдельной парковкой, такие квартиры обычно имеют большую жилую площадь.

Поэтому они всегда стоят намного дороже, чем обычные квартиры в типовых домах. Естественно, что доход от продажи элитной недвижимости будет больше, чем от продажи обычной квартиры. Поэтому и налог НДФЛ будет взиматься в большем размере при продаже апартаментов, чем квартиры .

Конечно, поняла, читайте ответ далее.

Если вас интересует налоговый вычет, тогда уточните.

На всякий случай для справки: налоговый вычет - это сумма, на которую можно уменьшить НДФЛ. Кратко, максимальная сумма налогового вычета бывает 1 миллион, 2 миллиона и 3 миллиона рублей в зависимости от конкретных условий и обстоятельств.

Ок. Конкретизирую вопрос. В каких случаях налог на доход от продажи апартаментов - нежилой недвижимости может быть уменьшен относительно стандарьной ставки (13%)? И в каких случаях эта льгота не может быть применена?

Олег! Саму по себе ставку налога НДФЛ нельзя уменьшить, однако бывают случаи, когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом, поскольку НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:

недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;

если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;

если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;

квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры

Размер НДФЛ зависит от срока владения квартирой;

размера дохода, полученного от продажи;

размера расходов на ее приобретение.

Налоговый кодекс РФ (НК РФ) устанавливает категорию минимального предельного срока владения недвижимостью (ст. 217.1. НК РФ). Если вы владеете недвижимостью меньше этого срока, то при ее продаже нужно будет заплатить НДФЛ.

Срок определяется в соответствии с нормами НК РФ, которые действовали на момент регистрации вашего права собственности на недвижимость.

Если  недвижимость приобретена в собственность до 01.01.2016, то НДФЛ с ее продажи не уплачивается при условии, что вы владели  ею три года и более.

Если недвижимость приобретена в собственность после 01.01.2016, то минимальный срок владения принимает следующие значения:

если недвижимость получена по наследству, в подарок от родственника, в порядке приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, минимальный срок владения составляет три года. Трехлетний срок применяется также к квартирам, являющимся единственным жильем, вне зависимости от момента их приобретения (Письмо Минфина России от 03.03.2020 N 03-04-05/15558);

во всех остальных случаях, включая приобретение очередной недвижимости по договору долевого участия или на вторичном рынке, минимальный срок владения составляет пять лет.

Срок владения недвижимостью по общему правилу равен периоду, в течение которого в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) существовала запись о вашем праве собственности на недвижимость.

НДФЛ при продаже недвижимости рассчитывается как доля от дохода, который вы получили в результате продажи. Этот доход составляет налогооблагаемую базу. Чем она больше, тем больше налога вы уплатите в бюджет.

Доходом от продажи признается максимальное из двух значений: цены продажи либо 70% кадастровой стоимости квартиры.

Если вы, например, меняете квартиру, то доходом будет признана стоимость квартиры, которую вы получите в обмен на свою («Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015).

НК РФ предусматривает ряд льгот, которые позволяют уменьшить сумму налогооблагаемого дохода, а следовательно, и размер отчислений в бюджет.

Одной из таких льгот является имущественный налоговый вычет.

Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.

То есть если вы за год продали одну квартиру за 15 млн руб., то вы сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 14 млн руб. Если вы продали две квартиры, одну за 9 млн руб., другую за 13 млн руб., общая сумма налогооблагаемого дохода составит 21 млн руб. (9 млн руб. + 13 млн руб. — 1 млн руб. = 21 млн руб.).

Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно.

Вместо имущественного вычета можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, которые вы понесли при приобретении продаваемой недвижимости.

Конкретный перечень расходов, которые могут быть учтены для уменьшения налогооблагаемой базы, законодателем не предусмотрены. Это сделано для того, чтобы налогоплательщики могли в каждом конкретном случае учесть любые необходимые фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением в собственность жилой  и нежилой недвижимости, с учетом многообразия видов таких расходов (Определение Конституционного суда РФ от 16.07.2013 года № 1220-О).

К таким расходам, в частности, относится рыночная стоимость продаваемой недвижимости, а также проценты по целевым займам и кредитам, выданным для её приобретения .

1. Относятся ли данные положения к нежилой недвижимости (апартаменты)?

2. Если данная недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности (сдавалась в аренду), как можно учесть хотя бы понесенные расходы - (абз.4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ?)

Эта недвижимость является вашей собственностью?

да

Олег! В данном случае , так как речь идет о продаже коммерческой недвижимости, сдававшейся в аренду, в таком случае в соответствии с Письмом Министерства Финансов от 15.08.2014 года, абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ налоговый вычет, а также учет понесенных расходов при ее покупке не  производится. Перечисленные мною положения распространяются только на жилые помещения, там где можно проживать и быть зарегистрированным.

Поэтому НДФЛ Вам придется заплатить без каких-либо льгот.

Спасибо, вопросов больше нет