как регистрировать зем участок после смерти хозяина,при этом есть договор купли-продажи не зарегистрированный

В вашей ситуации сложилась сложная правовая ситуация, так как договор купли-продажи земельного участка не был зарегистрирован в Росреестре, а продавец умер. Расписка сама по себе не является полноценным договором купли-продажи и не порождает перехода права собственности на недвижимость. Однако она может использоваться как доказательство в суде при определённых обстоятельствах. 

Правовые последствия отсутствия регистрации

Согласно ст. 131 ГК РФ и ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации право собственности на земельный участок у покупателя не возникает, даже если он полностью оплатил участок и фактически им владел. 

Это означает, что на текущий момент юридически вы не являетесь собственником земельного участка. Право собственности остаётся за наследниками умершего продавца, если оно было оформлено на него при жизни.

Роль расписки

Расписка может служить доказательством факта передачи денег и, возможно, намерения сторон заключить сделку. Однако она не заменяет договор купли-продажи, так как не содержит всех необходимых реквизитов (например, детального описания участка, прав и обязанностей сторон, подписи обеих сторон и т. д.). 

Юри­ди­че­скую зна­чи­мость рас­пи­ски уси­лит экс­перт­ная по­чер­ко­вед­че­ская про­вер­ка (если потребуется подтвердить, что подпись принадлежит продавцу), а также наличие любых дополнительных документов — актов передачи участка, платёжных поручений, членских книжек СНТ, показаний свидетелей о сложившихся отношениях между сторонами. 

Возможные действия

1. Собрать все доступные доказательства. Помимо расписки, соберите любые документы, которые могут подтвердить факт передачи участка и ваше владение им: акты приёма-передачи, квитанции об оплате налогов, договоры с подрядчиками, связанные с участком, фотографии, видеозаписи, письма или переписка с продавцом. 

2. Обратиться к наследникам продавца. Если известны наследники умершего продавца, попробуйте договориться с ними о признании сделки или оформлении нового договора купли-продажи. Это может упростить ситуацию и избежать судебного разбирательства.

3. Подать иск о признании права собственности в судебном порядке. Если договориться с наследниками не удастся, можно обратиться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок. В исковом заявлении нужно будет доказать:

   * факт заключения сделки (на основании расписки и других доказательств);

   * фактическую передачу участка вам и ваше добросовестное владение им в течение длительного времени;

   * отсутствие возражений со стороны других лиц, имеющих права на участок. 

Суд может признать сделку состоявшейся или признать за вами право собственности в порядке приобретательной давности, если вы сможете доказать непрерывное, открытое и добросовестное владение участком в течение установленного законом срока (15 лет). 

Риски и сложности

* Спор с наследниками. Наследники умершего продавца могут оспорить ваши права на участок, особенно если они не знали о сделке или считают её недействительной.

* Недостаточность доказательств. Если расписка и другие документы не содержат достаточно информации для однозначного подтверждения сделки, суд может отказать в иске.

* Пропуск срока исковой давности. Необходимо проверить, не пропущен ли срок исковой давности для предъявления требований.

Рекомендации

Рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на земельных спорах и наследственных делах. Он поможет оценить перспективы дела, собрать необходимые доказательства и представить ваши интересы в суде.