Что делать, если застройщик срывает срок сдачи дома

Количество новостроек с проблемами на 2024 год все еще остается большим. После подсчетов в 2019 году Минстрой РФ сообщил о наличии 894 подобных объектов, у всех сроки были сорваны. Если брать в расчет только их, то можно говорить о 98 000 ДДУ с просрочкой.

Но это не все, ведь в статистических данных есть только те объекты, которые признали проблемными, по факту случаев больше в разы. На данный момент огромное количество зданий находится на стадии застройки, что может увеличить количество построек с просроченными сроками.

В данной ситуации закон поддерживает покупателей: если сроки не выполнены и в этом вина застройщика, можно претендовать на неустойку. Но теория и практика сильно отличаются, далеко не все участники долевого строительства получают компенсацию. Как поступить при отсутствии сдачи в обозначенные даты?

Уведомление о срыве срока

Застройщик обязан проинформировать каждого дольщика о невозможности сдачи за 2 месяца.

Эта норма указана в ст. 6 ФЗ № 214 от 30.12.2004, а именно 3 пункте документа «Об участии в долевом строительстве...». Дополняется сообщение проектом с измененными сроками по ДДУ и предложением переоформления.

Далее дольщик может:

1. Одобрить предложение с новыми сроками. За такую уступку дольщик нередко предлагает выплату в качестве компенсации, снизить размер оплаты по ДДУ или другие преимущества. Положительный ответ на предложение исключает разрыв договоренностей по вине несвоевременной сдачи и не позволяет претендовать на неустойку.
2. Ответить отказом, достаточно игнорировать запрос. Ничего плохого не произойдет, дольщик не обязуется давать согласие и идти на уступки, если ему это не подходит.

Если ориентироваться на практику, то уведомления предоставляют далеко не во всех случаях. Причина в отсутствии санкций за нарушение.

Ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта

Получается, что обезопасить дольщиков от задержек по срокам государство не может, нет никаких гарантий, что договоренности ДДУ будут соблюдены. Предусмотрены только неустойки и прочие формы денежных компенсаций на случай возникновения подобных проблем.

В случае фиксации нарушений, по данным п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, застройщик должен платить физическим лицам 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ. Считается сумма на момент внесения оплаты, с учетом размера ДДУ и за каждые сутки просрочки.

Какие еще возможности для взыскания существуют?

В соответствии с нормативами из ст. 10 ФЗ № 214, предусмотрено покрытие прочих категорий убытков со стороны дольщика:

• восполнение финансов, затраченных на услуги аренды жилой площади. Расходы компенсируются, что подтверждено делом № 18-КГ17-239 ВС РФ, но при условии потребности таких затрат по вине переноса сроков. При этом суд должен убедиться, что причинно-следственная связь действительно есть. К примеру, дольщик не имеет собственной квартиры, поэтому деньги уходят на услуги аренду, ведь он не может переехать в собственное жилье.
• оплата ущерба за моральные страдания. Также на ДДУ распространяются нормативы закона «О защите прав потребителей в РФ» № 2300-1 от 07.02.1992. По ст. 15 дольщик претендует на выплаты при установлении страданий, если их посчитают значительными;
• потребительский штраф. Налагается при отказе платить неустойку по своей воле, в таком случае п. 5 ст. 13 ФЗ № 2300-1 указывает на возможность запроса штрафа в 50% от требований, одобренных судом для выполнения выплаты;
• прочие категории затрат. Если взыскивать деньги нужно принудительно, то добавляются затраты на суд.

Добиться оплаты непросто, это возможно исключительно при удачно подобранной стратегии и привлечении всех инстанций, способных повлиять на ситуацию.

Строим стену — что делать, если застройщик задерживает сдачу дома?

При факте срыва временных рамок по ДДУ, от вкладчика требуется формирование претензий с запросом на стандартную компенсацию. Это досудебный формат, он обязателен. Форма свободная, для отправки используется принадлежащий застройщику адрес. Реализуется опись вложения, оплачивается заказное письмо. Уведомление после вручения обязательно.

Желательно указание:

• срока исполнения ДДУ и его реквизитов;
• данных по ущербу по итогам нарушений временных рамок;
• расчетных данных по стандартной формуле и суммы другого ущерба;
• требований внести оплату за моральный вред, ущерб и неустойку;
• информации о дальнейшем обращении в суд при отказе в выплате положенных сумм.

Доступен образец претензии, но лучше всего привлечь юриста. Это исключит наличие ошибок.

К документу нужно приложить бумаги, нужные для обоснования запроса: квитанции, полученные при внесении выплат, копию ДДУ и так далее. С учетом ст. 9 ФЗ № 214, невыполнение обязательств в течение 2 месяцев и более приводит к допустимости разрыва договоренностей в одностороннем порядке.

Если получается именно так, то со стороны застройщика требуется возврат всех выплат в течение 20 дней после передачи претензии. Дополнительно нужно перечислить проценты, они составляют 1/150 от ставки ЦБ. Курс берется на дату возврата суммы, считаются все дни использования.

Проверить, насколько такой метод работает, можно только лично, ведь все ситуации разные. Полная оплата всех запросов является исключительным случаем. Рассматриваются направленные претензии далеко не всегда, а идут на уступки еще реже.

Нельзя исключить предложение компенсации, но с крайне малой суммой, больше вероятности отсутствия ответа. При наличии претензий от значительного количества дольщиков, вероятность разрешения конфликтной ситуации до суда увеличивается в несколько раз. Объединяйтесь с соседями и формируйте документ коллективного формата. Если девелопер согласен на уступки, он своими силами связывается с пострадавшими и предлагает получить определенную сумму.

Но как поступать, если просрочка есть, а уступать застройщик не готов? Нужно переходить к решению вопроса с привлечением суда!

Компенсация через суд – реально ли?

Только незначительная часть споров положительно решается до привлечения суда, чаще всего приходится подавать иск. С учетом влияния на социальную сферу, случаи по ДДУ рекомендуется решать в пользу физических лиц. Особенно это актуально при обращении в Верховный суд с кассационными жалобами.

С учетом уже имеющейся практики, довольно обширной и однозначной, юридические специалисты советуют доводить дело до суда.

При факте нарушений порядок предусматривает ряд последовательных шагов:

1. Заполните иск, добавьте к нему документы. При оформлении запроса нужно ориентироваться на Гражданский процессуальный кодекс, ст. 131. Образец доступен для всех желающих. Требуется внести запросы, добавив информацию о потребности компенсации понесенных убытков, морального урона и 50% штрафного сбора.
2. Внесите сумму пошлины в пользу государства. По ст. 17 ФЗ № 2300-1, п. 3, пошлину нужно вносить исключительно при исках более чем на 1 млн в рублях. В иных случаях оплата не нужна.
3. Передайте иск. Чаще всего сумма более 50 000 в рублях, что предполагает подачу в относящийся к адресу истца либо застройщика районный суд.
4. Посещение заседания. Важно прибыть в нужную дату, чтобы разъяснить ситуацию и обеспечить поддержку требований. По мере необходимости нанимается юрист.
5. Ожидайте ответа. Если он не удовлетворяет требования, по закону допустимо обжалование, изначально через областную инстанцию, а далее, через Верховный суд.
6. Получите исполнительный документ, когда решение наберет силу. Его нужно передать работающему с адресом застройщика ФССП, это позволит инициировать принудительное исполнение решения. Только данный метод позволяет добиться результата принудительно.

Образец для подачи иска на застройщика доступен всем желающим. Мы не советуем ограничиваться своими силами. Лучше привлечь юриста!

Если присмотреться к решениям суда, то становится ясно, что дольщики не во всех случаях получают полные суммы.

На что можно рассчитывать

Судебная инстанция может снизить размеры выплат, основанием служит ГК – ст. 333. Причиной называется несоразмерность нарушений и запросов. Производятся подобные решения при наличии соответствующего ходатайства со стороны застройщика и соответствующей доказательной базы.

На разбирательства влияет представленное от 16.02.2016 Определение ВС РФ № N 80-КГ15-29. В соответствии с ним, судьи обязаны проверять соответствие просрочки, брать в расчет добросовестность сторон, прочие факторы и сравнивать данные с запрошенной суммой.

Опираясь на указанные выше данные и положения из Обзора судебной практики, п. 9, утвержденные 19.07.2017 ПВС РФ от, практика должна исключать безосновательное уменьшение сумм. Но так не происходит. К примеру, по делу № 33-18972/2017 городской Московский суд по апелляционному запросу уменьшил объем выплат компенсации.

Было указано, что так обеспечивается баланс ответственности строительной организации и прав дольщиков. Также этот суд по схожей ситуации (дело № 33-27903/2017) сослался на несоразмерность оценки, якобы ее может просчитать исключительно судья. Решение по делу № 2-4979/2017, разбираемое в Самарской области промышленным судом принято не в пользу заявителя.

Хотя ходатайства от застройщика не было, сумма сократилась более чем в 10 раз. Указанные данные подтверждают, что судебное разбирательство не будет гарантией полной защиты пострадавших от задержки по сдаче сроков. Но основные материальные права соблюдаются.

Объективность сохраняется исключительно Верховным судом, его доводы нередко не берутся во внимание нижестоящими инстанциями. При этом, подавая риск, допускается ссылаться на принятые ВС решения.