Что делать, если один из учредителей застройщика банкрот, какие последствия для дольщика

Для рядового гражданина, который хочет улучшить свои жилищные условия долевое строительство – это очень выгодное, но весьма рискованное дело.

С одной стороны метр жилплощади обходится долевому инвестору, примерно втрое дешевле, чем покупателю готового жилья. С другой, выражение «обманутый дольщик» стало в России настолько распространенным, что большинство людей просто боятся связываться с покупкой «котлована». И предпочитают «влезать» в кредиты на несколько десятилетий. Что, кстати, тоже небезопасно в условиях вялотекущего мирового экономического кризиса, который в любой момент может активизироваться в России.

Самый главный риск долевого строительства – возможность банкротства строительной копании или одного из ее учредителей. Причем, неважно, имеет место противоправное «искусственное банкротство», преследующее цель действительно украсть средства долевых инвесторов, или застройщик честно старался вделать все «как положено», но не справился с жесткой рыночной ситуацией. Последствия для дольщиков в любом случае отрицательные.

По завершении процедуры банкротства, строительная компания ликвидируется. В лучшем случае дольщикам при этом возвращают средства в том объеме, в котором они были вложены (если с момента инвестиции прошло 2-3 года, это уже ущерб, поскольку вклад частично «съеден» инфляцией). В худшем – возвращают меньше или не возвращают вообще ничего.

Действительно ли долевой инвестор обречен на убытки в случае банкротства застройщика? Это зависит от конкретной ситуации (например, от того, на каком этапе строительства произошло банкротство). Но еще больше – от грамотных действия самого дольщика.

Каждый гражданин имеет право и возможность защитить свои интересы, если строительная компания, куда он инвестировал деньги на жилое строительство, обанкротилась.

В данной статье мы расскажем, как необходимо действовать, чтобы, по крайней мере, минимизировать свои потери.

Банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае дольщику

Для начала вспомним, что такое банкротство вообще. С точки зрения закона – это признанная неспособность субъекта выполнить взятые на себя финансовые обязательства по отношению к другим субъектам.

Правоотношения, возникающие в результате банкротства, регулирует ФЗ № 127 (от 26.10.2002), При инициации процедуры банкротства назначается арбитражный (конкурсный, временный) управляющий, который производит определенные операции с имуществом банкрота.

Говоря понятным неспециалисту языком, заключаются они в следующем: все активы, имеющиеся у субъекта на момент банкротства, изымаются и используются для того, чтобы заплатить его долги кредиторам. Долевой инвестор – тоже кредитор, который имеет право на возврат долга.

Так вот, согласно статье № 201.4 (п, 2) ФЗ № 127, арбитражный управляющий обязан информировать каждого дольщика о том, что процедура банкротства начата. Сделать он это обязан в пятидневный срок после своего назначения.

После того, как дольщик получит уведомление о начале банкротства застройщика, он имеет право всеми законными способами защищать свои интересы. Судебная практика подтверждает его правомочия.

Что может и должен делать дольщик:

• Обратиться в арбитражный суд, открывший дело о банкротстве, с претензией и требованием возвращения средств в указанном объеме. Об алгоритме этого действия мы расскажем чуть ниже.
• Обратиться к страховой организации, застраховавшей его инвестицию. Страховать вложенные в долевое строительство средства нужно обязательно – это гарантия того, что вы получите страховку даже, если взыскать с застройщика средства долевых инвесторов не удастся. При обращении к страховщику требуется подтверждение наступления страхового случая, каковым, безусловно, является банкротство застройщика. Доказательствами служат, например, судебное постановление об открытии дела о банкротстве застройщика или выпиской из реестра претензий кредиторов к банкроту. Если страховка получена, конкурсный управляющий уменьшит сумму, указанную дольщиком в претензии, на размер страховой выплаты (статья № 201.9 (п.1.2))
• Если у застройщика имеется банк-поручитель (это прописывается в договоре о долевом строительстве), дольщик вправе обратиться туда, и потребовать перечисления средств в том объеме, который указан в его претензии к застройщику. Если средства перечислены, сумма, указанная в судебной претензии уменьшается так же, как в предыдущем пункте.
• Если банкротство происходит, когда строительство завершено, застройщик получил акт о введении здания в эксплуатацию и подписал с долевым инвестором акт о передаче ему жилья, дольщик вправе требовать от арбитражного суда не возврата средств, а признания его права собственности на данное жилое помещение. Если построенная жилплощадь по какой-то причине не устраивает дольщика, то он вправе заявить суду, что в одностороннем порядке отказывается от своих обязательств по договору в отношении передачи ему жилплощади.

Для этого ему нужно начать действовать сразу же, как только он получит уведомление от конкурсного управляющего об инициации дела о банкротстве в отношении своего застройщика.

Долевой инвестор должен в установленный законом срок подать арбитражному суду заявление о включении своих требований в реестр кредиторских требований к банкроту.

Алгоритм заявления претензий дольщиков в арбитраж при банкротстве застройщика

Чтобы сделать все правильно и эффективно, следует соблюдать четкую последовательность шагов:

1. Подготовка заявления

Заявление в арбитражный суд пишется по общей для судебных документов форме. В «Шапке» должны быть указаны наименование судебного органа, паспортные данные заявителя, реквизиты должника. Затем излагается суть заявление - требование о возмещении финансового долга и/или о передаче жилплощади в собственность заявителя.

Можно составить заявление по образцу, который нетрудно найти в интернете или обратиться к юристу, который поможет грамотно оформить документ. Юристы портала Prav.io готовы c этим помочь.

2. Сбор и подготовка нужных документов

Заявление в арбитражный суд обязательно должно быть подкреплено соответствующими документами.

В первую очередь, это договор о долевом строительстве (его копию обязательно нужно приложить к каждому экземпляру заявления). Также понадобятся документы, подтверждающие факт внесения средств со стороны долевого инвестора.

Можно также приложить любые документы, наличие которых послужит успеху вашего дела (опытный юрист всегда подскажет – какие).

3. Направление заявления в арбитраж

Закон предусматривает несколько сроков подачи заявлений, содержащих претензии долевых инвесторов к застройщику:

• Первый этап банкротства - месячный срок с момента, когда в газете «Коммерсант» опубликовано сообщение о том, что инициирована процедура наблюдения. Если этот срок пропущен, требования долевого инвестора будут рассматриваться на следующем этапе. Это регламент статей №№ 71 (п.1) и 201,6 (п.1) ФЗ №127.
• Второй этап банкротства - двухмесячный срок с момента публикации сообщения о введении конкурсного управления. Это требование изложено в статьях №№ 142 (п.1) и уже упоминавшейся выше 201,6 (п.1) ФЗ №127.На втором этапе – во время внешнего управления – согласно статье № 100 (п.1), заявление можно подать в арбитраж в любое время, пока внешнее управление продолжается.

Важно помнить, что уведомление о претензии банкротящегося застройщика и арбитражного управляющего – дело самого долевого инвестора. Суд этого делать не будет.

Поэтому при подаче заявления и пакета сопутствующих документов, необходимо приложить к ним квитанции, подтверждающие отправку аналогичных документов управляющему и застройщику-банкроту.

Подать документы можно лично в канцелярию арбитражного суда, или отправить по почте, заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Затем следует дождаться определения арбитражного суда о включении ваших требований в реестр требований кредиторов (если речь идет о возвращении денег) или реестр требований передачи жилья в собственность дольщиков.

Самое правильное, что может сделать долевой инвестор, чтобы не пополнить ряды «обманутых дольщиков» - это действовать четко и оперативно с того момента, как ему станет известно о начале банкротства застройщика.

При наличии инициативной группы и при помощи опытного юриста, долевые инвесторы могут полностью взять контроль над ситуацией в свои руки и не потерять средства, вложенные в постройку жилья.