Перед сдачей жилья в наем следует рассмотреть все положительные и отрицательные стороны этого мероприятия, а также скрупулезно подсчитать выгоду и соизмерить ее с вероятным ущербом. Даже если потенциальные квартиранты выглядят на первый взгляд людьми добропорядочными, и у них не имеется маленьких детей и способных нанести урон отделке домашних животных, во избежание проблем стоит подстраховаться. Каким образом это осуществить, будет рассказано в нижеследующем материале.
Нам нужно заключать договор?
Договор найма, касающийся жилого помещения, должен быть подписан обеими сторонами в обязательном порядке. Этот типовой документ несложно найти в Интернетt, но условия в нем указываются, как правило, базовые. В то время как индивидуально составленный специалистом с юридической квалификацией договор учитывает каждую сопутствующую условиям проживания деталь.
Обязательные условия, которые в документе должны быть прописаны в первую очередь, проявляются в ГК РФ (35 глава).
Среди них можно отметить:
- применяемые при расторжении договора правила;
- обязанность нанимателя по сохранению жилья в надлежащем состоянии;
- соответствующие оплате условия;
- наличие права на совместное использование жилой площади с иными лицами.
Остальные особенности, сопутствующие найму жилья, прописываются в отдельном порядке и оговариваются сторонами по их усмотрению. Как пример — можно допустить присутствие в нанимаемой квартире кошки, но исключить собаку, либо предусмотреть лояльное отношение к недельной просрочке оплаты.
В касающемся найма жилья договоре непременно следует отметить сумму ежедневной пени за просрочку платежа — такая акция мотивирует нанимателя на совершение регулярных оплат. Тем не менее сумма этой пени не должна быть чрезмерно высока — иначе судебный орган снизит ее в принудительном порядке.
Поскольку специфические условия, касающиеся уровня пени, государственным кодексом не предусмотрены, то за основу можно взять жилищный кодекс – его 155 статья определяет пеню как одну трехсотую часть от установленной ЦБ РФ ставки рефинансирования.
Прежде чем подписать оформленный договор, следует подготовить удостоверяющие ваше право на владение помещением документы.
Хорошим тоном будет предоставление нанимателю выписки из ЕГРП.
Кроме того, для заключения сделки понадобятся:
- удостоверение личности лица, сдающего помещение в наем;
- от каждого постоянно прописанного на сдаваемой жилой площади гражданина требуется согласие на данный акт;
- скан-копии удостоверений личности будущих жильцов – они будут храниться хозяином жилой площади наравне с договорным документом.
Если для найма жилья предусмотрен более чем годовой срок, то договор получает статус долгосрочного. Если хозяин отказывает прежним жильцам в продлении такого рода договора, и в то же время сдает жилую площадь, до истечения срока найма, другим людям, бывшие жильцы имеют полное право обратиться в судебную инстанцию и возбудить против владельца жилья иск. Тогда касающийся найма новый договор будет признан недействительным.
В случае нарушения права на преимущество (в отношении продления найма) жильцы с ущемленными правами вполне правомерно потребуют финансовую компенсацию, касающуюся связанных с поиском иной жилой площади, а также переездом, неудобств.
А нужно платить налоги?
В отличие от арендной вариации, договор найма регистрации не подлежит. Тем не менее соответствующий получаемым доходам налог хозяин будет платить.
Заплатить налоговую сумму можно двумя путями:
- Приложить скан-копию договора найма к ежегодно составляемой налоговой декларации и затем, как предусмотрено законодательством, отчислить от полученного за годовой период дохода 13% в качестве НДФЛ.
- Зарегистрироваться в качестве ИП — в этом случае НДФЛ, основанный на упрощенной системе налогообложения, составит около 6%.
Если хозяин сдаваемого в наем помещения не желает делиться своими доходами с государством, получая от квартирантов на свою карту определенные суммы ежемесячно, этим гражданином с большой вероятностью могут заинтересоваться сотрудники налоговой службы, а при доказанном факте уклонения от выплаты налогов ему грозит ответственность уголовного порядка.
Безопасно ли прописывать у себя квартирантов? А если продадут квартиру?
Прежде всего следует определиться с понятиями. Наниматели жилья оформляют относительно жилой площади не прописку, а временную регистрацию. И в этой ситуации квартира приобретает статус своеобразного гостиничного номера, пользоваться которым при благоприятных условиях (соблюдение графика платежей и установленных договоренностей) граждане могут до истечения срока договора.
Обязанность по временной регистрации нанимателей ложится на хозяина жилища. При отсутствии этого факта штрафовать будут как временных жильцов, так и хозяина. Что касается столицы, то на ее территории границы штрафа варьируются в пределах от 3 тыс. рублей до 5 тыс. (в отношении квартирантов) и от 5 т.р. до 7 т. (хозяин).
Оформить на основании договора временную регистрацию наниматель может в самостоятельном порядке, но тем не менее завизировать подаваемую по этому поводу заявку собственник жилья обязан.
При наличии временной регистрации в отношении собственно нанимателя оформить такой документ (удостоверение регистрации) для своих не достигших совершеннолетия детей наниматель может уже без участия и согласия хозяина жилья. Поскольку дети, соответственно законодательству, должны жить на одной территории с родителями, то в случае выселения будут съезжать все, и для последующих сделок в отношении жилой площади это помехой не станет.
Кроме того, в законодательстве отсутствуют лазейки, позволяющие нанимателю реализовать жилье, в котором он проживает на временных условиях. С технической стороны возможности для этого также отсутствуют, поскольку Росреестр постоянно контролирует ситуацию с нанимаемым жильем.
Могу ли я сам расторгнуть договор?
При наличии у хозяина жилой площади желания расторгнуть договор для совершения этого акта должны иметься веские поводы, которыми судья может быть удовлетворен.
Причинами могут быть:
- Пересдача жилой площади третьим лицам (пример: вместо отмеченного в договоре нанимателя помещение занимает дружная семья таджиков).
- Порча имущества. При отсутствии возможности попасть в помещение, в котором жильцами крушатся стены, следует обратиться к участковому, который, по нахождении способа открыть дверь, составит соответствующий ситуации протокол.
- Регулярные жалобы соседей по поводу устраиваемого нанимателями шума.
- Наличие задолженности по оплате (краткосрочная вариация – более 2 месяцев, договор долгосрочной формации – от 6 месяцев). При высоком уровне задолженности назначается судебное заседание.
В случае возникновения форс-мажорной причины, вследствие которой расторжение договора становится необходимостью, с нанимателями можно договориться, предложив им, как вариант, услуги по перевозке вещей к новому съемному жилью. Если же от мирных переговоров наниматель отказывается, то следующим этапом становится консультация юриста, и последним методом – обращение в суд.
Важное замечание. О расторжении договора наниматель обязан предупредить хозяев за три месяца. Поэтому залог не должен быть столь высоким, чтобы не было возможности его накопить за этот срок.
Не хотят съезжать? Да я им замки поменяю!
Даже в ситуации, когда наниматели не следуют правилам приличия и нарушают установленную между ними и хозяином жилья договоренность, использование крайних мер выглядит нецелесообразным, поскольку такой акт (отключение электричества, например), препятствует проживанию, и, следовательно, будет расценен судебным органом как нарушение прав личности.
Если о расторжении договора официально не заявлено, правда будет на стороне проживающих.
В такой ситуации с владельца жилья потребуют выплаты штрафа и компенсации причиненного нанимателям вреда (морального в том числе).
А если квартиранты украдут мой холодильник?
Подписываемый обеими сторонами договор найма в обязательном порядке следует дополнять описью имущества. При этом каждый имущественный объект необходимо описать так, чтобы были конкретизированы все присущие ему параметры: модель, год выпуска, оставляемое хозяином состояние этого объекта (степень износа). Здесь следует отметить, что за естественный износ наниматель ответственности не несет. Перед оформлением договора объекты имущественной категории можно сфотографировать и также присовокупить к договору, благодаря этому визуальное доказательство будет очевидным.
Кто должен платить за ремонт?
Ответственность за текущий ремонт нанятого для проживания помещения (замена пластиковых окон либо напольного покрытия, переклейка обоев) возлагается на нанимателя. Если этих граждан что-либо не устраивает (модификация кафельной плитки или вздувшаяся краска), то исправить этот дискомфорт они должны в самостоятельном порядке. Но при возникновении серьезной проблемы (необходимость в замене проводки либо водопроводной трубы) материальную ответственность будет нести хозяин. То же касается и капитального ремонта (если необходимость в нем очевидна) сдаваемого в найм помещения.
Важное замечание. Если сдаваемое жилье располагается в доме, имеющем статус новостройки, при этом дом возведен менее пяти лет назад, недостатки строительного плана вынужден будет исправлять застройщик. Но при выходе из строя, например, газовой колонки (если вина нанимателя отсутствует), за ремонт будет платить хозяин помещения, поскольку наниматель должен получать в полном объеме отмеченные в договоре коммунальные услуги.
Касающиеся ремонтных работ детали можно зафиксировать в договоре. Например, при замене стояка наниматели наравне с соседями будут финансировать данное мероприятие, и в таком случае по договору с хозяином для них будет уменьшена сумма вносимых за жилье ежемесячных платежей, в зависимости от потраченных на стояк средств.
Если конкретизировать отдельные моменты, то можно отметить, что наниматель должен взять на себя замену плинтусов, раковины (керамическая вместо чугунной), установку евророзеток современного образца. А вот замену труб канализации, либо треснувшего в связи с истечением срока эксплуатации унитаза, либо замену линолеума дубовым паркетом должен, с использованием собственных средств, осуществлять хозяин жилой площади.
При наличии осуществленной нанимателями незаконной перепланировки, разрешение в отношении которой не узаконено ни хозяином, ни местной администрацией, к нанимателям будут применены меры судебного воздействия. Если в кадастровом паспорте жилого помещения появившиеся в процессе перепланировки изыски не отражены, продажа помещения (в случае необходимости таковой) превратится в большую проблему.
Коротко о главном
- Договор по поводу найма, с конкретизацией максимального количества условий, должен быть заключен в обязательном порядке.
- Регистрации вышеуказанная сделка не подлежит, но налог с дохода в ее отношении выплачивается.
- Для нанимателей оформляется временная регистрация (не наделяющая жильцов имущественными правами), срок которой завершается одновременно с истечением срока договора о найме.
- Если регистрация временной категории не оформлена, оштрафованы будут обе стороны – хозяин и наниматель.
- По взаимному соглашению сторон договор может быть расторгнут. В случае возникновения специфических обстоятельств (порча имущества, пересдача жилой площади третьим лицам, либо возникновение существенной задолженности по оплате) договор расторгается в одностороннем порядке.
- Принудительное выселение квартирантов обернется для хозяина неприятностью – на него могут подать в суд.
- Дополняющая договор опись имущества должна быть максимально конкретизирована и по возможности дополнена фотоснимками.
- Оплату ремонта текущей категории осуществляют наниматели, капитального — хозяин.
Горячая линия
