Оценка представляет собой определение стоимости квартиры, дома, земельного участка или коммерческой недвижимости. Узнать реальную стоимость квартиры потребуется при проведении различных сделок с ней: покупке, продаже, оформлении ипотечного кредита. Наиболее важен этот этап при продаже, так как адекватная оценка сократит срок поиска покупателей.
Оценка стоимости квартиры
Так как процедура регламентируется законодательно, оценить квартиру могут только сотрудники аккредитованных организаций. В теории, владелец квартиры может это сделать самостоятельно, но для этого потребуются определенные знания и опыт. Самый простой путь – использовать сравнительный метод, которые заключается в анализе подобных квартир. То есть надо посмотреть, сколько стоят квартиры в таком же районе, с аналогичной квадратурой и состоянием, и вычислить средний показатель.
Следует помнить, что самостоятельную оценку не принимают к сведению государственные органы. Для оформления ипотеки, обращения в Росреестр или судебные инстанции потребуется официальный документ с подписью оценщика, который несет ответственность.
Когда потребуется оценка квартиры
К оценке недвижимости прибегают часто. Наиболее популярные ситуации, когда требуется пригласить эксперта:
- Получение ипотечного кредита;
- Купля или продажа квартиры;
- Обмен недвижимости;
- Судебные разбирательства в отношении квартиры;
- Составление брачного договора;
- Оформление опеки над ребенком;
- Реорганизация предприятия.
При получении кредита документ с оценкой требуется банку. Стоимость квартиры напрямую влияет на сумму кредита, который может получить заемщик. Сотрудники банка должны быть уверены, что при продаже квартиры сумеют погасить долг клиента в непредвиденной ситуации. Также оценочный отчет потребуют и при процедуре рефинансирования, если она будет проводиться в другом банке.
При проведении сделки и продавцу, и покупателю выгодно ознакомиться с оценкой квартиры, которую дал эксперт. Всем участником сделки это даст понимание, что цена не завышена и не занижена. Также важно это и при обмене. В противном случае одна из сторон рискует остаться в минусе, так как оба объекта должны быть одинаковой стоимости, либо решается вопрос с доплатой.
Отчет с оценкой недвижимости часто входит в список документов, которые требуются при обращении в суд. Например, в делах о наследстве тот, кто получает недвижимость, должен компенсировать остальным наследникам их долю. Чтобы не заплатить больше и не ущемить никого в правах, важно знать точную стоимость недвижимости.
Как проводится оценка
При оценке используются различные методы, но стандартный алгоритм состоит из 5 этапов:
- Постановка и разъяснение задач эксперту. Определяется цель работы и вид стоимости. На этом этапе оценщик изучает всю имеющуюся документацию на квартиру.
- Заключение договора. В документе указывается стоимость и сроки работы, права и обязанности сторон.
- Визуальный осмотр и сбор информации о квартире. На этом этапе эксперт выезжает на объект, осматривает квартиру и сверяет с техническим планом. Фиксирует все дефекты, которые могут снизить стоимость, например, неузаконенная перепланировка.
- Расчет стоимости. Все методы, которые используют эксперт для расчетов, указываются в отчетной документации.
- Подготовка отчета. По закону каждая страница оценочного отчета должна быть пронумерована и сшита.
Кроме осмотра самой квартиры эксперт анализирует расположение района, здания, наличие инфраструктуры, удобные транспортные развязки, наличие зеленой зоны и т.д. После этого сравнивает квартиру с аналогичными и определяет примерную стоимость. Когда все критерии проанализированы, составляется отчет, в котором указывается точная стоимость конкретной квартиры. К документу прикладываются фото помещений, а также копии техплана и выписки из ЕГРН. Отчет действителен до полугода.
За оценкой важно обращаться к экспертам, которые состоят в СРО, так как неправильно определенная стоимость чревата последствиями. Завышенная цена приведет к тому, что квартира долго не будет продаваться. Догадаться о том, что цена слишком высокая, можно, если покупатели приходят на осмотр, но на сделку так и не решаются. Из-за этого продавец сам может упустить покупку недвижимости взамен своей.
Заниженная стоимость будет вызывать подозрение у покупателей. Так как обычно снижают стоимость на квартиры, в которых есть подводные камни: проблемы с документами, прописанные несовершеннолетние и т.д. Кроме этого, владелец потеряет часть прибыли, Шанс быстро найти покупателя увеличивается, если цена на квартиру – средняя на рынке.
Оценка квартиры для ипотеки
При оформлении ипотеки банки требуют отчет с указанием рыночной стоимости приобретаемой недвижимости. С помощью этого документа сотрудники банка определят ликвидность залоговой квартиры. То есть они должны быть уверены, что в случае банкротства заемщика, банк сможет продать залоговую квартиру и вернуть свои деньги. Так, после заключения кредитного договора недвижимость станет гарантом возврата долга. Именно для этого требуется определить ее рентабельность.
В этом случае независимая оценочная экспертиза выгодна обеим сторонам. Банк определяет сумму кредита, которую может дать, а заемщик оценивает реальные перспективы своей покупки. Если стоимость, которую вычислил оценщик больше, чем требует продавец, кредита хватит на покупку. Если меньше, то в кредите откажут. В этом случае можно обратиться в другую оценочную компанию с просьбой пересмотреть стоимость квартиры. Возможно, эксперт не учел все положительные факторы этой недвижимости. Если все верно, можно предложить банку дополнительную залоговую недвижимость. Еще одним вариантом станет попытка сбить цену на квартиру или оформить кредит наличными.
Для рефинансирования потребуется повторная оценка. От этого будет зависеть процент на ссуду, срок кредита и одобрение банком.
Получить юридическую помощь по вопросам оценки квартир можно на нашем сайте.
Горячая линия
