В принадлежащей троим членам семьи квартире у каждого из них — матери, ее дочери и ее сына (оба ребенка — совершеннолетние) — была доля в размере 1/3. После вступления в брак мать решила квартиру продать, мотивируя эту акцию плохим состоянием жилья.
Новую квартиру она решила приобрести на вторичном рынке, без оформления ипотечного кредита. Дочь, опасаясь того, что новая квартира получит статус совместно нажитого матерью и ее мужем имущества, и свои доли они с братом потеряют, обратилась к помощи юриста. Ее интересовало, можно ли оформить купле/продажную сделку, чтобы и сохранить доли, и не испортить отношений с матерью. Дополнительным фактором в этой ситуации являлось наличие у отчима двоих собственных детей.
Совет юриста был таков: для сохранения долей следует оформить новую, приобретенную матерью, квартиру в принадлежащую всем долевую собственность.
В такой ситуации статус совместно нажитого имущества (при соблюдении особых условий) будет иметь лишь материнская доля. Если оплату квартиры мать полностью возьмет на себя, сохранив касающиеся этой оплаты документы, то это можно будет, при возникновении необходимости, доказать.
Что такое долевая собственность
Общая собственность существует в 2 вариациях:
- Общая долевая. В этой ситуации доли определяются соглашением сторон, при этом владельцами долей могут быть не находящиеся в родственных отношениях люди.
- Собственность совместная. Этот вариант касается исключительно супругов. Подразумевающиеся равными доли имущества в этом случае не конкретизированы.
В вышеуказанном примере квартира, в которой мать с детьми проживает в настоящий момент (намеченная к продаже) принадлежит членам семьи как собственность долевая. Каждый из собственников может распорядиться своей долей по усмотрению – эту долю можно подарить либо продать, также обменять либо совершить в ее отношении иную сделку. При этом следует учитывать предусмотренные для данной ситуации ограничения.
Если на основе взаимного соглашения родственников квартира будет продана целиком, то полученная от ее продажи сумма должна быть разделена между всеми ее владельцами пропорционально принадлежавшим каждому долям.
Например, если покупатель заплатит за помещение 2 млн. 400 тыс. руб., каждый – мать, сын и дочь – получит по 800 тыс. руб.
На вырученные от реализации квартиры деньги мать намеревается купить иное жилье, при этом по умолчанию вся сумма должна быть вложена в покупку новой квартиры, и детям часть вырученных денег мать отдавать не планирует. В таком случае оптимальным вариантом будет оформление в долевую собственность новой жилой площади – пропорционально вложенным в ее приобретение финансам.
Например, новое жилье приобретено за 3 млн. 200 тыс. руб. Брат и сестра вкладывают по 800 тыс. руб., и тогда в собственности каждого из них будет ¼ доли.
Остальную сумму можно набрать такими вариантами:
- За материнский счет полностью – в этом случае мать становится владелицей ½ доли.
- За счет совместных матери с отчимом денег – тогда ½ доли станет их совместной собственностью, по факту наличия зарегистрированного брака. Но отчим с матерью могут договориться также о количестве принадлежащих каждому из них квадратных метров, и тогда доли будут рассчитываться пропорционально вложенным в жилье финансам.
При наличии желания и материальных ресурсов сестра и брат также имеют право внести суммы в приобретаемое новое жилье. Тогда предназначенные для каждого из них доли в новой квартире будут увеличены.
Что будет с долей матери
Нажитое в период брака имущество считается совместным. При этом доля, которая по праву собственности принадлежит в нынешней квартире матери, носит статус ее личного имущества, поскольку приобретена была эта квартира до брака. Следовательно, реализуя свою долю в старой квартире, на такую же долю в новом жилье она будет иметь право как единоличный собственник.
Но здесь есть определенное условие: наличие брачного договора. Если таковой отсутствует, то матери в судебном порядке необходимо будет доказывать факт, что новая квартира не носит статус совместно нажитого имущества, поскольку брак зарегистрирован раньше, чем было приобретено новое жилье.
Если брачный договор мать заключать не намеревается, следует грамотно осуществить процесс покупки нового жилья. Тогда несложно будет доказать, что ее доля совместным имуществом не является.
Сделать это можно по следующей схеме:
- деньги после продажи прежнего жилья мать должна положить на свой банковский счет;
- с него же осуществить оплату новой жилплощади, сохранив при этом все чеки, а также, при наличии расписки.
Если оплата покупки осуществляется посредством налички (через ячейку банка), ситуация будет осложнена.
Поскольку движение финансов отследить в этом случае практически невозможно, доказать непринадлежность купленной доли к имуществу совместной категории будет достаточно проблематично.
Пример. Разведенные супруги приобрели в период брака квартиру (на ипотечных условиях), гараж, бытовую технику, автотранспортное средство, земельный надел, а также мебель. Половину имеющего статус совместно нажитого имущества жена через суд затребовала себе. Супруг ее заявил, что в качестве первоначального ипотечного взноса в кредитное учреждение было внесено 600 тыс. руб., при этом часть суммы представляла собой родительских подарок, а другая часть была суммой, вырученной от продажи, подаренной ему же недвижимости. Но поскольку доказательства этого факта им предоставлены не были, все судебные инстанции (включая Верховный суд) вполне правомерно сочли квартиру имуществом, нажитым совместно.
Иной пример – в этой ситуации квартира в состав общего имущества включена не была, поскольку Верховный суд счел, что полученные от реализации добрачной квартиры и вложенные супругой в приобретение нового жилья средства были личной собственностью этой женщины. Поскольку с момента получения выручки от реализации квартиры до основанной на договоре оплаты долевого участия минуло 5 дней, поэтому не нажитые совместно в брачный период деньги не могли быть квалифицированы как общий доход супругов. С учетом всех обстоятельств спорное жилье не могло быть отнесено к категории общего совместного имущества.
Заключение брачного договора – наиболее цивилизованный способ решить судьбу принадлежащего одному из супругов имущества, поскольку если семейная жизнь завершится разводом, решать эту проблему придется в судебной инстанции.
Какие права могут быть у детей отчима
Дети отчима права на новую квартиру не имеют. Даже если их отец (отчим детей жены) частично внесет средства за это жилье, право на долю будет принадлежать исключительно и лично ему. Если же возникнет касающийся наследства вопрос, тогда его долю дети смогут унаследовать. Но до этого момента доли в квартире на них рассчитаны не будут.
Горячая линия
