Фонд капитального ремонта многоквартирных домов

Поскольку российский жилфонд находится в удручающем состоянии, с 2014 года в действие вступил специфический, кардинально отличающийся от имеющихся аналогов, механизм капитального ремонта, распространяющийся на многоквартирные здания. 

Касающаяся оплаты работ обязанность была возложена — в рамках усовершенствования сферы ЖКХ на владельцев квартир, причем частичное софинансирование обязаны осуществлять властные структуры, имеющие статус региональных и федеральных организаций.

В нижеследующем материале будут рассмотрены такие аспекты данного вопроса, как сущность ФКР (фонда капремонта) многоквартирных зданий и допустимые с точки зрения законодательства вариации расходования получаемых на его осуществление средств.

Способы формирования фонда

Рассматривая российский жилищный фонд, можно отметить, что большую его часть составляют здания со статусом многоквартирных, которые были возведены еще в период существования СССР. И по объективным причинам, что вполне логично, состояние таких зданий позволяет относить их к категории аварийных, а в крайнем случае – к категории находящихся в удовлетворительном состоянии зданий. 

И поскольку бюджет (как федеральный, так и региональный) расходы по осуществлению капитального ремонта осилить не в состоянии, то в российский жилищный кодекс в 2014 году были внесены поправки следующего содержания:

1. Обязанность, касающаяся содержания общего имущества. Данная обязанность возлагается на владельцев помещений, относящихся как к жилым, так и к нежилым. При этом в роли собственников могут выступать как физические и юридические лица, так и органы местного самоуправления.
2. Оплата ежемесячная. Установлен новый платеж с ежемесячным форматом. За счет него осуществляются финансовые накопления для капитального ремонта домов многоквартирной вариации. Каждый собственник недвижимого объекта обязан выплачивать этот платеж, при этом определенные категории граждан подпадают под исключение. Что касается конкретного тарифа, то утверждается таковой либо собранием собственников, либо региональными властями.
3. Утверждение плана, касающегося капитального ремонта. Очередность осуществления строительных работ, входящих в спектр мероприятий по капитальному ремонту, как и порядок их выполнения, устанавливаются нормативами регионального законодательства. План для каждого строения властными органами российского субъекта. Касающиеся ФКР сведения носят характер общедоступной информации и размещаются на официальных веб-ресурсах муниципальных и региональных властей.
4. Создание ФКР. Фонд капитального ремонта формируется с целью управления финансами, уплачиваемыми собственниками, и сбора этих финансов.

Владельцы жилых помещений имеют право оказывать влияние как на перечень работ, так и на утверждаемые для ремонта сроки.

Версия о необязательности перечисления ежемесячных платежей (особенно для проживающих в старых зданиях граждан) является заблуждением. От взносов в ФКР могут быть освобождены лишь собственники жилья, относящиеся к льготным категориям. Образовавшуюся задолженность региональный оператор взыщет в обязательном порядке.

Фонд капитального ремонта регионального статуса формируется в каждом российском субъекте. Именно данный фонд и используется для оплаты строительных работ. Открывается он либо, по решению собственников, на счете кредитного учреждения, либо на принадлежащем региональному оператору счете (если рассмотрение данного вопроса не было осуществлено).

Жильцы — предположительно — должны иметь личную заинтересованность в выборе вариации, согласно которой будет формироваться фонд капитального ремонта.

Для ускорения процесса осуществления строительных работ, а также расширения перечня таковых, собственники могут установить для ежемесячных взносов повышенный размер.

Процедура, на базе которой будет оформляться необходимая для открытия спецсчета документация, достаточно запутанна, а потому и сложна. В связи с этим фактором принадлежащие региональным операторам счета получили статус наиболее распространенной вариации.

Если говорить об открываемом собственниками жилья специфическом счете, то он, по сравнению с альтернативным вариантом, имеет несомненные преимущества, и заключаются они в следующем:

1. Для платежей в фонд капитального ремонта законом установлен специфический минимум, но при открытии гражданами особого счета для этих выплат сумма может быть увеличена, а спектр мероприятий дополнен необходимыми элементами.
2. Требуемая для осуществления работ по капитальному ремонту сумма может быть собрана жильцами досрочно, при этом, если еще не наступил конкретизированный планом работ срок, то возможен найм подрядчика.
3. Четкость расходования финансовых средств контролируется собственниками в самостоятельном режиме, при этом финансы могут быть направлены на указанные в законодательстве дополнительные цели.

В данной ситуации следует учитывать еще и то, что обязанность по осуществлению контроля за точностью перечисления взносов и своевременностью этого мероприятия возлагается, в случае формирования особого счета, на собственников жилья. И при наступлении момента, когда требуется выбор подрядчика, вся касающаяся взносов на капремонт задолженность должна быть либо пополнена из альтернативных источников, либо полностью погашена.

Спецсчет может быть пополнен на базе следующих источников:

• вносимые владельцами жилья ежемесячные платежи в ФКР (при этом если помещения из категории жилых либо нежилых являются неприватизированными и носят статус муниципальной собственности, то капитальный ремонт финансируется за счет взносов из местного бюджета);
• взносы регулярной либо разовой категории, утверждаемые для осуществления конкретного вида работ общим собранием МКД.

Кроме того, счет может быть пополнен за счет субсидий, предоставляемых бюджетами различных уровней, средств банковских займов, а также доходов, получаемых от инвестирования находящихся на спецсчете средств. Если получаемые от госорганов либо жильцов средства для осуществления мероприятий по капремонту не имеются в достаточном количестве, то можно привлекать финансы из банковской структуры. В этой ситуации общим собранием владельцев жилья принимается решение о запрашивании кредита.

Важное замечание. Если цели не связаны с осуществлением ремонтных работ, то расходование средств на них запрещено. Выявивший нарушение подобного рода банк обязан уведомить о нем регионального оператора.

Региональные программы капитального ремонта

Для упорядочения процедуры, на базе которой осуществляются сбор платежей и мероприятия по капитальному ремонту зданий с большим количеством квартир, регионами предусмотрено наличие специфических программ. 

Эти программы конкретизируются в принимаемых тем или иным российским субъектом нормативных актах и состоят из следующих элементов:

1. Перечень всех имеющихся на территории региона многоквартирных сооружений за исключением тех, которые имеют статус аварийных, либо подлежат сносу, либо относятся к иным специфическим категориям недвижимости.
2. Перечень осуществляемых мероприятий и услуг.
3. Запланированные периоды и очередность осуществления в зданиях ремонтных работ с учетом износа таковых – как фактического, так и нормативного.
4. Осуществляемое фондом содействия капитальному ремонту зданий со статусом многоквартирных информационное обеспечение.
5. Информация иного рода, включаемая в программу на базе принятого исполнительным органом российского субъекта решения.

Важное замечание. На территории каждого российского субъекта отмеченные программы могут отличаться. Данные различия заключаются входящими в перечень услугами и работами, нормативной очередностью, также уровнем минимального взноса и прочими параметрами. 

На имеющихся в программах различиях сказываются уровень обеспеченности конкретного бюджета, существующие в регионе экономические процессы, создаваемые для ремонта и содержания жилищного фонда условия и прочие факторы.

Практическую значимость для владельцев жилья имеют два основополагающих показателя: срок осуществления в многоквартирном доме мероприятий по капитальному ремонту и размер ежемесячного взноса. Данная информация имеет статус общедоступных и публичных сведений, а потому все принимаемые региональным оператором либо исполнительным органом власти решения в обязательном порядке должны фигурировать на их официальных онлайн-платформах.

Как на региональном, так и на федеральном уровне действуют онлайн-ресурсы ФКР, на которых конкретизированы исчерпывающие сведения по любым касающимся указанной сферы вопросам.

Для каждого нуждающегося в капитальном ремонте здания рассчитывается срок работ, устанавливаемый на базе характеризующих жилищный фонд актов обследования, а также технической документации.

Параллельно с этим на региональном уровне решаются такие проблемы, как:

• установление размера взносов в отношении очередного года (в течение одного года они могут быть неизменными);
• создание регионального оператора, которым будет принято имущество, передаваемое ему для ведения уставной деятельности, а также утверждение устанавливаемого для работы этого органа порядка работы;
• регламентирование порядка мониторинга, отслеживающего техническое состояние расположенных на территории российского субъекта многоквартирных зданий.

Далее формируется перечень специфических требований и условий, при соблюдении каковых государством будут предоставлены особые меры поддержки, касающиеся осуществления капитального ремонта. После этого утверждается регламент, согласно которому на особый, открываемый владельцами дома, счет будут переводиться поступающие в ФКР средства.

Важное замечание. В каждой из региональных программ должен быть конкретизирован перечень доступных при наступлении плановой очередности услуг и работ.

Законодательством конкретизирован перечень строительных работ, входящих в спектр обязательных, которые должны осуществляться даже в ситуации, когда ежемесячный взнос уплачивается по минимальной вариации:

1. Инженерно-технические коммуникации: установка и ремонт, также монтаж. Это относится к системам тепло- и водоснабжения, а также к системам газоснабжения, водоотведения, электроснабжения.
2. Ремонт кровельных поверхностей и подвальных помещений.
3. Работы фасадной категории.
4. Ремонт отдельных элементов фундамента либо полный его ремонт.
5. Если в доме функционирует лифтовое оборудование – работы на нем также входят в спектр обязательных мероприятий.

Кроме того, российским субъектом данный список может быть дополнен. В качестве дополнительных мероприятий могут фигурировать установка учитывающих коммунальные услуги приборов, утепление определенных фасадных элементов, замена вентиляционной системы либо установка таковой.

Региональный фонд капитального ремонта МКД

Одна из вариаций приумножения поступающих от граждан платежей предусматривает формирование используемого для капитального ремонта регионального фонда. В такой ситуации осуществление контроля за адресным расходованием финансов и их пополнением возлагается на исполнительные органы власти, при этом региональный оператор уполномочивается на текущее управление.

Предусмотренный для расходования средств ФКР и управления ими порядок имеет некоторые специфические особенности.

Поступающие от владельцев жилфонда выплаты направляются на осуществляемый на базе плана очередности капремонт сооружений. Для осуществления касающегося капитального ремонта спектра мероприятий назначается конкурс открытого типа, и подрядчик выбирается на базе его итогов. 

При этом подрядчик получает для выполнения ремонтных мероприятий 30% от полной сметы, а после завершения финишных работ в плане своей деятельности – остаток. Если на базе принятого собственниками вердикта открывается специфический счет, то по заявлению этих собственников финансы на капитальный ремонт переводятся региональному оператору.

Важное замечание. Комплект документации, которая требуется для выполнения связанных с капитальным ремонтом многоквартирника работ либо для открытия особого счета, можно найти на официальной веб-платформе регионального оператора.

Гражданин, имеющий намерение перевести свои средства за ремонт здания на особый счет, должен проконсультироваться с квалифицированным юристом. Это можно сделать в онлайн-режиме, оставив заполненную по специальной форме заявку на соответствующей веб-платформе. 

Благодаря консультации опытного специалиста вы обезопасите себя от возможных рисков и минимизируете разнообразные затраты — как финансовые, так и психологические.