Достаточно часто оформление основного договора предваряется заключением его предварительного аналога. В нижеследующем материале будут рассмотрены аспекты заключения предварительного договора и конкретизирована цель этого мероприятия.
Что такое предварительный договор, для чего он заключается, и в какой форме?
В процессе заключения предварительного договора продающий квартиру гражданин берет на себя, как и покупатель, обязательство по поводу того, что сделка будет оформлена на специфических условиях и в строго оговоренное время. Если срок не конкретизируется, то главное соглашение оформляется в течение годового периода. Интересы сторон вполне закономерно могут быть защищены задатком — он представляет собой передаваемую продающей стороне некую финансовую сумму.
Важное замечание. Юридическая сила придается предварительному договору лишь в том случае, если это соглашение оформлено в письменной вариации.
Содержание предварительного договора купли-продажи квартиры
От корректности составления рассматриваемого документа зависит конечный итог касающейся продажи жилой недвижимости сделки. Во избежание наступления негативных последствий рекомендуем заблаговременно воспользоваться консультационной поддержкой юриста.
Развивая эту тему, отметим, что в предварительном соглашении, помимо стандартных данных, должна присутствовать следующая информация:
- обязательство одной из сторон сделки передать другой стороне в собственность конкретную жилую площадь, и наравне с этим — обязательство противоположной стороны принять в собственность данную жилую недвижимость на оговоренных условиях и с оговоренной оплатой;
- подтверждение имеющихся в отношении запланированной сделки прав (это касается также подтверждаемого доверенностью права);
- информация о государственной регистрации реализуемого объекта;
- сведения по поводу возможного аванса;
- цена соглашения по купле-продаже, а также условия ее изменения либо невозможность варьирования стоимостной компоненты;
- время совершения оплаты, способ для этого мероприятия и его форма (вариаций можно указывать несколько);
- порядок передачи покупающей стороне недвижимой собственности, наличие необходимости в составлении соответствующего акта;
- подтверждение продающей стороны (либо доверенного лица этой стороны) в отсутствии обременения на данное жилье.
Неисполнение условий предварительного договора
Если между продающей жилье и покупающей его стороной возникает спорный момент, то разрешается он в судебном порядке. Отметим, что конфликт может возникнуть по причине неисполнения конкретизированных в предварительном договоре условий. Судебной инстанцией разрешаются, например, разногласия, возникающие по поводу отраженных в основном документе условий.
Если одна из оформляющих соглашение сторон возражает против заключения основного соглашения, то подписание этого соглашения может быть затребовано второй стороной в принудительном порядке, причем не позднее, чем истечет полугодовой период с момента нарушения обязательства.
Оформление исковой заявки желательно доверить специалисту в области юриспруденции, поскольку именно от уровня профессионализма этого работника зависят начисление неустойки, указываемые в судебном решении условия, а также размер взыскиваемых с ответчика убытков, которые он вынужден будет перечислить истцу.
Важное замечание. Если обязательства, касающиеся исполнения основного договора, исполнены не будут, при этом заинтересованная сторона не выставит требования в этом отношении, то предусматриваемые предварительным соглашением обязательства будут прекращены.
Обязательность заключения предварительного договора купли-продажи квартиры
Предварительные договоры заключаются, как правило, в сугубо добровольном порядке. В такой форме договоренности закрепляются при наличии высокой суммы, соответствующей закрепляемой сделке. Приобретение жилья — мероприятие достаточно затратное, а реализация его сопровождается многочисленными и существенными рисками.
Заключающие сделку стороны, особенно если таковые подкованы в юридическом отношении, прилагают все усилия для максимальной защиты своих позиций и минимизирования негативных последствий, которые становятся итогом срыва мероприятия. По этой причине основной договор по продаже и купле жилья дополняется предварительной акцией.
Бывают даже такие ситуации, когда участвующие в сделке стороны вынуждены не только оформлять предварительный договор, но и афишировать данное мероприятие, вне зависимости от отсутствия личного желания, сторонним лицам.
С использованием предварительного договора оформляются сделки в отношении недвижимых объектов, если в них участвуют несовершеннолетние граждане, а также сделки ипотечного спектра.
Предварительный договор купли-продажи для опеки
Касающиеся продажи и покупки недвижимости сделки в обязательном порядке должны быть зарегистрированы в учреждении Росреестр. Если доля в квартире, либо жилье в полном объеме принадлежит не достигшему совершеннолетия гражданину, то в оформлении сделки должен участвовать и опекунский орган (требуется его согласие, которое выдается после скрупулезного изучения документа, в котором отражены условия предварительного договора).
Цель участия опекунского органа заключается в максимальной защите интересов несовершеннолетней стороны сделки. Эти интересы должны быть соблюдены при любой вариации взаимоотношений между продающей и покупающей стороной.
Во избежание получения отказа в отношении намечающейся сделки необходимо учесть следующие аспекты:
- Вне зависимости от результата сделки у ребенка в обязательном порядке должна оставаться недвижимость, при этом величина площади в новом жилье не должна быть меньшей - по сравнению с прежде имевшейся. Исключения из данного правила допустимы, но опекунским органом они рассматриваются в строго индивидуальном порядке, и руководствоваться при этом следует условиями сложившейся конкретной ситуации).
- Полученные после продажи жилья финансовые средства (если иная недвижимость не оплачивается сразу после сделки) обязательно следует зачислить на принадлежащий несовершеннолетнему гражданину расчетный счет.
Важное замечание. Если для покупки новой жилой площади используются средства материнского капитала, то необходимость согласования с опекунским органом отсутствует.
Документ может рассматриваться в течение большего, чем определено нормативом, срока, в ситуации, когда у госоргана появляются вопросы, касающиеся некоторых указанных в предварительном договоре условий. Данная ситуация чревата срывом сделки либо возникновением претензий со стороны одной из сторон.
Во избежание данного поворота событий в опекунский орган должен быть предоставлен полноценный пакет сопутствующих документов, а текст соглашения должен быть грамотным, с четким отражением всех нюансов сложившейся ситуации. Учесть каждый момент способен только грамотный, высокопрофессиональный юрист, поэтому его помощь не стоит игнорировать.
Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке
Выделяя финансовые средства по ипотечному договору, кредитное учреждение требует в качестве гарантии заключения касающегося продажи и покупки предварительного договора. Такой договор является надежным подтверждением того, что выдаваемые в качестве займа средства будут использованы только на приобретение недвижимости. При разрыве сделки банком будет взыскана неустойка.
Для продающей стороны предварительный договор выгоден по той причине, что он наделяет продавца уверенностью в том, что при одобрении сделки финансовым учреждением средства будут внесены в строго оговоренный срок, причем в полном объеме.
Что касается покупающей стороны, то для нее заключение предварительного договора является необходимостью.
Имея специфические отличия от обычных соглашений, такой договор должен включать в себя следующие сведения:
- Информация о соотношении оплаты приобретаемого жилья банковскими средствами и личными сбережениями.
- Информация о сроке, в течение которого (после перечисления первоначального взноса) помещение будет передано покупателю.
Многие финансовые организации имеют в наличии готовые шаблоны касающихся продажи и покупки жилья предварительных договоров. Но на использовании таковых настаивает не каждая из них.
Важное замечание. Если заемные средства запрашиваются для приобретения недвижимости в новостройке, то кредитным учреждением будет затребован не предварительный договор (поскольку строительство не завершено, то его в наличии не имеется), а договор с застройщиком касаемо долевого участия (ДДУ).
Резюме
Без предварительной консультации с юридическим специалистом никакие договоры подписывать не следует. В случае ошибки сама по себе достаточно дорогая сделка с недвижимостью станет в разы дороже – тем более в ситуации, когда в сделке задействовано банковское учреждение.
Только узконаправленный юридический специалист может оценить уровень грамотности предварительного договора. Поэтому его консультация всегда необходима.
Горячая линия
