Касающиеся недвижимого имущества (в любой его вариации – земельный надел, подсобное хозяйство, помещение со статусом жилого либо коммерческого) права обязаны быть зарегистрированными в ведомстве Росреестр. Наличие в реестре недвижимости записи об этих правах является с 2017 года основополагающим доказательством их наличия.
О том, какие препятствия могут возникнуть в процессе регистрации недвижимого объекта, и каковы причины приостановки регистрации прав, а также о вариантах изменения ситуации к лучшему будет рассказано в нижеследующем материале.
Причины и основания, по которым может произойти приостановка регистрации
Поскольку приостановка регистрации — это не окончательный приговор, и статуса отказа она не имеет, то паниковать владельцу недвижимости в этой ситуации не стоит.
Тем не менее повод для раздумий имеется: поскольку деньги приобретателем недвижимости переданы, а право собственности в отношении купленного объекта не возникло, то вернуть уплаченные средства будет весьма проблематично. Поэтому именно покупатель должен отслеживать процесс регистрации и добиваться устранения возникающих на пути этого процесса препятствий.
Среди наиболее частых причин, на базе которых регистратором может быть осуществлена приостановка регистрации недвижимого объекта, можно выделить восемь моментов.
Подача неполного пакета документов
Данная причина наиболее часто приводит к приостановке процесса регистрации. Но даже если важные документы отсутствуют в поданном пакете, то документация будет принята в любом случае — с условием, что недостающие бумаги гражданин предъявит в оговоренный срок.
Зачастую среди недостающих справок фигурируют:
- согласие опекунского органа (если в качестве одного из продавцов выступает не достигший совершеннолетия гражданин);
- согласие на заключение сделки со стороны брачного партнера продавца;
- отказ от преимущественного права на выкуп доли жилого помещения/индивидуального строения иными собственниками (если помещение/строение находится в общей собственности).
Ответственный за приемку документов сотрудник обязан в любой ситуации принять пакет бумаг, даже если в этом пакете не хватает некоторых справок. Решение о наличии полноты спектра документации будет принимать регистратор. Он наделяется правом затребовать в отдельных случаях предоставления не числящихся в стандартном перечне бумаг.
Зачастую в качестве дополнительного документа требуют предъявить правоустанавливающий (в отношении собственности) документ продавца. Например, если в удостоверении личности и касающихся права на владение объектом документах фигурируют разные фамилии, то свидетельство о браке будет необходимым к предъявлению.
Обнаружение в поданных документах ошибок
Процесс регистрации приостанавливается в ситуации, когда в договоре неверно указано ФИО участника сделки, площадь объекта недвижимости, его адрес и прочие данные. Кроме того, такое последствие может возникнуть на базе возникших в законодательстве изменений: например, если договор был заключен ранее, чем из классификатора были исключены наименования некоторых объектов. При обнаружении неверных данных в договоре купли-продажи, касающемся недвижимого объекта этот договор придется переоформлять.
Двойная продажа
Среди наиболее частых уловок, используемых мошенниками, фигурирует схема с МФЦ. Подаваемые в ведомство Росреестр документы появляются там в течение суток, а за это время объект может быть реализован повторно, а то и несколько раз. Если регистратор узнает о таком вопиющем факте, то регистрация приостанавливается, после чего начинаются долговременные разбирательства. Осудить мошенников в некоторых случаях удается, но возврат уплаченной за недвижимость суммы становится очень проблематичным.
Важное замечание. Во избежание воздействия мошеннических уловок к сделкам, касающимся недвижимости, стоит привлекать квалифицированных юристов.
Приостановка по инициативе одной из сторон сделки
Право на приостановку сделки может реализовать любая из участвующих в этом мероприятии сторон. Для этого следует составить заявление по поводу данного решения. Необходимости в документальном обосновании этого решения не имеется. Заявка такого рода, по понятным причинам, чаще всего подается продающей стороной. После получения регистратором заявки этот служащий ставит покупателя в известность и дело на один месяц приостанавливается. Если по истечении месячного периода иные заявления не возникают, то процесс регистрации завершается отказом.
Если причиной приостановки явилось невыполнение покупающей стороной договорных обязательств, то по исправлении этого недочета регистрация может быть осуществлена. Но если покупающая сторона не предприняла никаких мер по этому поводу, то разбирать ситуацию будет вынужден судебный орган.
Судебные разбирательства в отношении объекта
Находящийся под обременением объект отчуждать запрещено. А потому в процессе заключения сделки в спектре документов должна находиться выписка из ЕГРП, удостоверяющая отсутствие таких обременений. Тем не менее обременения могут быть наложены в процессе оформления регистрации прав.
Например, в понедельник квартира куплена, касающиеся ее документы поданы в Росреестр, а во вторник на эту жилплощадь наложен судебный арест. Оформление прав осуществляется в 10-дневный период, а за этот срок судебное решение уже будет получено регистратором, который и инициирует приостановку регистрации.
Приобретая недвижимый объект, следует получить подтверждение не только того факта, что в отношении этого объекта отсутствуют наложенные обременения, но и подтверждение того, что объект не является причиной судебных разбирательств.
Запрет на совершение сделок с недвижимостью без участия владельца при продаже по доверенности
Данный факт также является элементом спектра мошеннических схем. Владелец устанавливает, что объект недвижимости продавать он может исключительно лично, выдавая на недвижимость генеральную доверенность. Нотариусы, наравне с государственными органами, узнают о совершении незаконной сделки лишь после получения документации регистратором.
Смерть продавца
Если этот факт наступает раньше завершения регистрации сделки, то жилая площадь переходит во владение наследников. В этом случае вопрос возврата покупателю уплаченных за недвижимый объект денег превращается в большую проблему.
Неоплата или неверная оплата за совершение регистрационных действий
В настоящее время в пакете документов не числится свидетельствующая об оплате госпошлины справка, и данную информацию контролирует регистратор. Если касающаяся госпошлины сумма не уплачена, регистрация также будет приостановлена. Причин для такого недочета может быть много, в числе таковых некорректно указанные реквизиты, банкротство банковского учреждения, которое использовалось для перечисления средств.
Мы перечислили лишь наиболее частые поводы, вследствие которых процесс регистрации приостанавливается. Общее же количество оснований для приостановки достигает 55, и все они перечислены в Ф3 № 218-Ф3 (2015, 13. 07).
В связи с тем, что ипотечная вариация приобретения жилой площади весьма распространена в наши дни, стоит отметить также, что при ипотечном варианте процесс регистрации может быть приостановлен по следующим причинам:
- Отсутствие в пакете документации ипотечного договора и требуемого количества его копий.
- Нарушение законодательных требований в процессе составления договора либо иных связанных с ним документов.
- Возникновение необходимости проконтролировать подлинность предоставленной документации.
Если жилье приобретается по ипотеке, то по инициативе только одной из заключающих сделку сторон регистрация не может быть приостановлена.
Максимальный период для процесса приостановки составляет один месяц.
Важное замечание. Приостановка регистрации не равнозначна отказу. Поэтому по выяснении причин, на базе которых это мероприятие было инициировано, следует в кратчайший срок предпринять меры по устранению таковых.
Сроки, на которые приостанавливается регистрация
Сроки конкретизированы в ст. 26 вышеуказанного закона:
- Если процесс приостановлен по причине нехватки справок, то срок продляется до момента предоставления таковых, но максимум на три месяца.
- Если поступление недостающих документов ожидается из иных государственных органов, срок также ограничивается поступлением бумаг, но максимальное время ожидания сокращается до одного месяца.
- При ведении судебного спора в отношении объекта процесс приостанавливается до вынесения судебного вердикта.
- При наличии наложенного на объект обременения срок ограничивается моментом поступления судебного акта либо бумаги от уполномоченного органа.
- Если основанием для приостановки процесса регистрации является заявка одной из сторон сделки, то регистрация будет возобновлена после того, как регистратором будет получено заявление по этому поводу.
Что делать, если приостановление произошло
Принявший решение о приостановке процесса государственный регистратор обязан известить о своем решении каждую из заинтересованных в процессе сделки сторон. В составляемом уведомлении должны быть отражены причины, на базе которых было принято данное решение. Уведомление может выдаваться либо лично, либо передаваться в качестве почтового отправления.
Но поскольку письмо адресат получит не скоро, а телефонные сообщения по данному поводу не находятся под запретом, то заинтересованные стороны должны предпринять меры для немедленного их извещения в случае, если решение по поводу приостановки будет вынесено.
При получении уведомления следует прежде всего ознакомиться с причинами, на базе которых был приостановлен процесс регистрации. А далее составляется необходимый для исправления ситуации план действий.
При возникновении вопросов по данной ситуации за разъяснениями нужно обратиться к регистратору, поскольку решение о приостановке принимал именно он. В уведомлении должен фигурировать номер телефона, по которому с ним можно связаться. Выяснить ситуацию допускается и с помощью личного посещения.
Как правило, по инициативе регистратора процесс приостанавливается на месячный период. Если для устранения причин требуется больший срок, то по этому поводу составляется заявка, и тогда приостановка может продлиться до трех месяцев. И поскольку более трех месяцев регистратор ожидать не обязан, то по их истечении он вполне правомочен выдать отказ в регистрации.
После этого начинается выяснение того, кто может устранить процесс приостановки и каким образом это может быть сделано. Если причиной является задержка поступления справок от государственных органов, то дело может разрешиться без участия заинтересованных в регистрации сторон. Тем не менее, процесс не рекомендуется пускать на самотек, поскольку в этом деле фигурирует значительная финансовая сумма.
Если заинтересованное лицо может устранить причины в самостоятельном режиме, то этим необходимо заняться немедленно. Недостающие справки следует получить в нужных инстанциях и подать, а госпошлину оплатить либо доплатить недостающую сумму. Если сумма зависла между финансовыми учреждениями, а срочно вопрос разрешить не удается, проще заплатить пошлину повторно, а с банками разобраться позднее.
Выяснив предусмотренный для приостановки период, следует своевременно интересоваться у регистратора тем, поступают ли из государственных органов нужные бумаги. Личное вмешательство благоприятствует ускорению процесса.
Важное замечание. Как правило, касающееся приостановки регистрации решение принимается в ситуации, когда человек начинает заниматься этим делом в самостоятельном режиме. И многочисленные ошибки возникают вследствие отсутствия соответствующего юридического опыта и недостатка знаний в области юриспруденции. Поэтому к заключению сделки, касающейся недвижимых объектов, рекомендуется привлекать профессионалов.
Если в зафиксированный в уведомлении период касающиеся завершения регистрации препятствия не устранены, то в регистрации будет отказано, при этом уплаченная пошлина гражданину не будет возвращена. Тем не менее, если документы будут отозваны с регистрации своевременно, до вынесения решения об отказе, то половину этой суммы можно будет вернуть.
При отсутствии возможности для государственной регистрации прав решения, касающиеся расторжения ранее заключенной сделки и возврату уплаченной за недвижимость суммы будут принимать обе стороны — либо в частном порядке, либо в судебном.
При выявлении нарушения прав государственным регистратором и незаконности вынесения решения о приостановке процесса вынесенный регистратором вердикт можно обжаловать.
Резюме
Приостановка регистрации нередко возникает в ситуации, когда касающаяся недвижимости сделка осуществляется без должного юридического сопровождения. В случае вынесения решения о приостановке препятствия следует устранить в максимально сжатый срок. Если сделать это не удалось, то разбирательство (во внесудебном либо судебном порядке) будет очень длительным.
Горячая линия
