Соглашение о долевом строительстве имеет каждый человек, будущий владелец объекта недвижимости, получивший его от девелопера. В данной бумаге зафиксировано время, когда будет сдан дом и оформлены документы. Но часто бывает, что строительство замедляется по различным причинам, поэтому лицо, которое в будущем будет владеть недвижимым имуществом, вправе заявить требования на выплату штрафа.
Этот штраф (неустойка) отрегулирован ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
Когда и за что можно требовать неустойку
Штраф за невыполнение ввода дома в эксплуатацию дольщики по закону могут истребовать с того дня, который идет за датой, проставленной в соглашении, с первого дня нарушения ДДУ (договора долевого участия). Порядок решения разногласий до судебного разбирательства стороны могут внести в соглашение еще до его принятия. При отсутствии этого параграфа взимание штрафа происходит только в суде.
Что подтверждает неисполнение условий по срокам ввода дома? Это:
- отсутствует документ о приемке и передаче дома;
- даты, записанные в соглашении, давно просрочены;
- подписание акта состоялось позднее того, как было запланировано ранее.
Важно! Если девелопер настойчиво предлагает перенести время сдачи и зафиксировать это в документе, то дольщики могут проигнорировать его предложение, поскольку оно неправомерно. При наличии этой бумаги будущие собственники рискуют остаться без денег, а судебный орган вынесет вердикт в пользу девелопера.
Как правильно определить сроки ввода дома в эксплуатацию
Время, когда передается недвижимость, должно быть одинаковое для всех пайщиков в одной секции. День и час записываются строительной фирмой в документах о возведении дома и в соглашении, подписанном обеими сторонами. Изменять дату возможно исключительно по скоординированному решению или в судебном порядке.
Введение в строй происходит после того, как орган власти принимает объект, и это бывает раньше, чем квартиры передаются будущим собственникам через акт о приемке и передаче. Без бумаги на введение в действие оформление недвижимого имущества на будущего хозяина невозможно.
В ДДУ могут быть указаны сроки по передаче различными путями:
- конкретное число конкретного месяца и года, когда завтрашний день признается просрочкой;
- указание квартала года, пример: 3 квартал 2023 года, это значит, что 01.10.2023 уже признан просрочкой;
- в связи с введением дома в строй. Пример: в соглашении записано время — до 01.12.2023. Просрочка считается, учитывая 30 суток на передачу квартир. Значит, с 31.12.2023 дольщики вправе подавать жалобу или написать исковое заявление в судебный орган на выплату штрафа.
Девелоперы хитрят и, желая избежать рассмотрения в суде, указывают срок как примерный. Но это ничего не меняет, и выплату штрафа, если соглашение нарушается, никто не отменит.
Как самостоятельно рассчитать неустойку
Для расчета штрафа за просроченное время сдачи недвижимости существует общепринятая формула: сумма к получению = стоимость дома, записанная в договоре х 1/300 процентной ставки, под которую ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам, х количество просроченных дней.
Очень важно! Процентная ставка ЦБ РФ делится на два, и 1/300 меняется на 1/150 в случае, когда пайщиком является физическое лицо.
Взыскание пени с застройщика
Желая получить штраф с девелопера за то, что он нарушил сроки сдачи дома по соглашению, лучший путь — найти профессионального в данной области юриста или адвоката, который напишет правильную с точки зрения закона бумагу. В ней необходимо сослаться на соглашение о долевом участии в строительстве, напомнить дату, с которой можно высчитывать просроченные дни, процитировать статьи законов и потребовать возместить убытки. Эту бумагу заказным почтовым отправлением с уведомлением посылают в строительную фирму или вручают прямо в руки тому, кто представляет эту компанию.
При игнорировании руководством фирмы данного заявления люди вправе обратиться в орган правосудия. Иск похож на ту бумагу, что отправлялась директору строительной организации, но еще добавляется требование о моральном ущербе, при условии, что он действительно имел место быть.
Деньги в качестве штрафа приходят на расчетный счет будущего собственника, он, как и другие бумаги, прилагается к иску:
- соглашение о долевом строительстве;
- величина штрафа — 1/150 или 1/300 процентной ставки, под которую ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам, на день акта или на день, когда судебный орган вынесет свой вердикт;
- текст отправленной бумаги в строительную компанию через почтовое отправление с уведомлением;
- документ из банка о госпошлине;
- номер расчетного счета должен быть указан в заявлении.
Важно! При просрочке более 60 дней будущий владелец недвижимости вправе отказаться от соглашения и требовать всей суммы, которая была внесена как депозит.
Размер ключевой ставки для расчета неустойки
Размер штрафа за несдачу дома, согласно соглашению, высчитывается по формуле. Величина будет зависеть от процентной ставки, под которую ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам, на день сдачи дома, записанный в договоре.
Санкции за просрочку высчитываются просто при учете процентной ставки ЦБ РФ для коммерческих банков, и она с первого января 2016 равна минимальному размеру процента, под который коммерческие банки могут взять деньги у ЦБ РФ, и имеет следующие значения:
- до 31.12.2015 — 8,25%;
- с 01.01.2016 — 11%;
- с 14.06.2016 — 10,5%;
- 19.09.2016 — 10%;
- с 27.03.2017 — 9,75%;
- с 02.05.2017 — 9,25%;
- с 19.06.2017 — 9%;
- с 18.09.2017 — 8,5%;
- с 30.10.2017 — 8,25%;
- с 18.12.2017 — 7,75%
- с 12.02.2020 — 7,5%.
Эти значения могут меняться в соответствии с законодательством РФ.
Штраф за недвижимое имущество нужно рассчитывать от полной стоимости дома, уплаченные деньги на день разбирательства заявления роли не играют. Никаких исключений, чтобы выплаты сделать по частям и в кредит, закон не позволяет.
Резюме
Вышеизложенное показывает, что требование выплаты штрафа за любой объект недвижимого имущества закон позволяет со следующего дня того срока, что указан в соглашении. Девелопер может предложить внести изменения в сроки сдачи, дело второй стороны согласиться или выразить несогласие, это не будет противоречить Гражданскому кодексу.
При отказе строительной фирмы сделать выплаты дольщики вправе денонсировать соглашение и выразить требование возврата всех денег, которые внесли, или обратиться в орган правосудия и добиться вердикта об уплате штрафа за каждый просроченный день.
Для правильного оформления всех бумаг, недопущения ошибок и действий в рамках российского законодательства лучшее решение – обращение к юристам компании. Возможны беседы на портале и по телефону. Знающий адвокат представит интересы в судебном заседании.
Горячая линия
