Продление договора аренды

Когда заканчивается период аренды люди, зачастую, хотят продолжить пользоваться арендованной недвижимостью. Проще всего это сделать потому же договору. Для этого арендующий должен продолжать пользоваться имуществом, а собственник не должен иметь возражений. В этом случае не нужно дополнительно ничего оформлять. Так как договор считается продлённым по закону согласно ст. 610 ГК РФ, если в договоре не указано время действия, договор признается бессрочным.

Если заключённый менее чем на 12 месяцев бессрочный договор аренды, был продлён, то регистрировать его не нужно. Если нет никаких соглашений, то оба участника могут расторгнуть продлённый договор аренды в любой момент. Необходимо только сообщить другой стороне о своём решении за 3 месяца.

Продление договора аренды по соглашению сторон

Граждане и организации самостоятельно решают каким будет соглашение о продлении договора аренды. Главное условие, необходимо оформить письменно, что договаривающиеся согласны с продолжением арендных отношений. 

Время действия, договора аренды, можно регламентировать в дополнительном соглашении, при этом сам договор может быть краткосрочным:

• если граждане или юридические лица решили, что договор имеет срок, но не указывают количество продлений, то продление произойдёт один раз. Потом соглашение будет закончено и продолжит действовать бессрочно.
• если граждане или юридические лица договорились, что по завершению соглашения, пользование арендованным имуществом, возобновляется на конкретный срок и указано количество раз, то расторгнуть такой договор из-за ст.610 п.2 будет нельзя. В связи с этим продление договора, в данном случае, не делает его бессрочным.

Что лучше: дополнительное соглашение о пролонгации или новый краткосрочный договор?

Когда люди договариваются по аренде на следующий срок, у них есть несколько возможностей либо заключить дополнительное соглашение с изменением арендных условий, либо заключить новый договор аренды. Законодатели объяснили, что в этом случае надо руководствоваться последним, заключённым договором или соглашением. 

В случае заключения соглашения, с временным отрезком менее 12 месяцев, документу не требуется регистрация в ФРС. Это даёт возможность гражданам оформлять отношения между собой различными способами. Если все же регистрация требуется, она должна быть выполнена обязательно.

Письмо о продлении договора аренды

Человек или организация, арендующие какую-либо недвижимость и желающие продлить аренду, обязаны послать уведомление об этом, собственнику или его представителю. Если отправляется письмо, очень важно свериться с договором, чтобы убедиться, что в нём нет пунктов, регламентирующих его написание. 

Особенно это касается сроков отправки, а также способа, каким оно должно быть доставлено. Если в договоре, всё же есть уточнения, то их надо тщательно соблюдать. Если таких уточняющих пунктов, в договоре нет, можно использовать обычную форму для таких документов. 

Главное, на что стоит обратить внимание: наименование договора; число, месяц, год, а также порядковый номер, помещаются сверху. Написанный текст обязательно должен содержать информацию о сроке окончания аренды, указав на то место, в котором содержатся эти данные. Предложение продлить время соглашения об аренде, уточнив на какой на сколько.

Можно так же обозначить время действия нового соглашения указав: число, месяц и год, взяв за образец, следующее: «руководствуясь п.1 ст. 621 ГК РФ. Прошу продлить период действия договора аренды с (дата) по(дата) на тех же условиях». Подпись арендодателя обязательна, либо его представителя (по доверенности). Внизу требуется поставить дату того дня, когда письмо было отправлено. Юридическое лицо ставит печать и действует согласно деловой переписке: письмо нумеруется и регистрируется журнале. 

Чтобы отправить письмо существует несколько вариантов:

• воспользовавшись услугами почты, обязательно с уведомлением и составив опись;
• через интернет, электронным письмом и с электронной подписью;
• курьерская служба доставки, этот способ наиболее оптимален, потому что получателем должен быть, лично, сам арендодатель (физическое лицо) или его представитель (юридическое лицо). Факт получения письма подтверждается документально, например, распиской.

Условия продления договора аренды земельного участка

Договорные отношения по аренде земельных участков, как и прочей недвижимости, регулируются гражданами самостоятельно. Если же период времени, в дополнительном соглашении, не установлен то подразумевается, что пользование продолжается до расторжения договора одним из участников или оба согласились его расторгнуть. Ограничения по земельным участкам, как и прочей недвижимости, возникают только в связи, с гражданскими правами или условиями договора.

Разница по продлению договора, зависит от собственника земельного участка:

• обычный гражданин;
• какая-либо организация;
• орган административной власти.

Если с одной стороны юридическое лицо с другой физическое, то как и с другой недвижимостью, условия продления определяются договором. Оно происходит либо по согласию участников, либо по закону. В связи с этим договор, который не расторгнут, продолжает действовать точно таким же образом, как и раньше абсолютно с теми же условиями. 

Составленное дополнительное соглашение, даёт возможность не только обезопасить участников сделки, но и позволяет арендатору распоряжаться арендованным имуществом более полно, частности даёт ему право переуступки, а также субаренды. Необходимость в дополнительном соглашении возникает тогда, когда договорённости в основном документе нуждаются в изменении к переменившимся обстоятельствам. Это же дополнение подтверждает действие основного договора несмотря на произошедшие изменения. 

Административный орган, с которым заключён договор аренды, имеет право выставить земельный участок, у которого время аренды заканчивается, на торги. Пропущенная официальная дата аукциона приведёт к тому, что право пользования арендованным земельным участком будет арендатором потеряно. Это основная сложность в договоре аренды с муниципалитетом. Если всё же есть желание продлить договор с органами власти, стоит уведомить муниципалитет заранее.

Продолжить пользоваться земельным, участком по договору с администрацией, получится если:

• согласовать продолжение договора с муниципалитетом;
• принять участие в торгах;
• по закону ГК РФ.

Исходя из этого могут быть следующие варианты продления аренды, взятого у административных органов участка земли:

• договорённость с администрацией по бессрочному продлению или заключении нового дополнительного соглашения;
• в соответствии с муниципальным планом развития;
• по решению суда, в случае споров, возникших в связи с арендой.

Как продлить договор аренды земельного участка с муниципалитетом?

Организация или гражданин, пользующийся земельным участком на основании договора аренды, имеет преимущество в пролонгации, и не должен участвовать в торгах на таких же условиях, что и все остальные. Для этого надо подать заявление о продление договора аренды земельного участка, за 3 месяца до даты истечения времени окончания договора, чтобы воспользоваться своим правом продления без аукциона.

Заявление подаётся в администрацию по месту расположения арендованного земельного участка. Так же в пакет документов входит паспорт гражданина и договор аренды земельного участка. Соответствие паспорта и тех данных, что внесены в договор, должно быть полным. В случае, когда в паспорте произошли какие-нибудь изменения, в частности, связанные с фамилией, прикладываются подтверждающие документы, в данном случае свидетельство о браке.

Обязательно присутствие при подаче пакета документов лично арендатора или представителя с заверенной нотариально доверенностью.

Писать заявление следует на имя главы администрации. Когда участок находиться в границах крупного населённого пункта, где имеется специальный отдел, занимающийся вопросами землепользования, тогда на имя начальника этого отдела. Форма у письма, свободная, в виде уведомления. В нём должно сообщаться, что договор аренды земельного участка скоро кончится и арендатор желает продолжить использовать этот объект недвижимости. Так же нельзя менять целевое назначение земельного участка. 

Опираясь на ст. 621 ГК РФ в заявлении нужно обратить внимание органов администрации на то что:

• земельный участок не может принимать участия в аукционных торгах;
• арендодатель не должен участвовать в аукционе и в продлении договора он имеет преимущественное право.

Все собранные документы, в том числе и заявление, нужно подать лично под роспись уполномоченному лицу. Поданный пакет документов рассматривается 1 месяц и по рассмотрению выносится положительное или отрицательное постановление.

Как продлить договор аренды земельного участка под строительство

Заключённый договор аренды земельного участка под строительство не предусматривает использования земли для чего-то другого. На этом участке должно быть возведено капитальное здание или объект. Это обязательно указывается, когда заключается с администрацией договор аренды земельного участка. Следовательно, если арендатор соблюдает этот пункт соглашения, отказ в продлении аренды будет являться не только нарушением его прав, но и нарушением закона.

Перечислим случаи, когда в продлении аренды на земельные участки могут отказать:

• документально не оформлено строительство, строительство не санкционировано;
• нельзя строить капитальные объекты, целевое назначение этого не предусматривает;
• на участке не начато никакого строительства;
• использование участка происходит не целевым образом.

 Исходя из всего вышесказанного, можно заметить, что в продлении договора аренды земельных участков у арендаторов безусловно имеются преференции и закон встаёт на их сторону при соблюдении условий договора.