Советы арендаторам в связи с коронавирусом

Многие бизнесмены задаются вопросом о том, как снизить расходы компании. Если уплата определенных видов налога была перенесена, то за арендные каникулы придется побороться.

Артемьев Ярослав · 2020-04-15 23:10:13
Содержание:

Многие бизнесмены задаются вопросом о том, как снизить расходы компании. Если уплата определенных видов налога была перенесена, то за арендные каникулы придется побороться.

Пандемия набирает обороты, предприниматели переводят сотрудников на удаленный режим работы. В связи с недостаточным уровнем покупательской способности населения и введением карантинных мер, владельцы помещений в торгово-развлекательных и офисных центрах терпят колоссальные убытки. Многие бизнесмены задаются вопросом о том, как снизить расходы компании. Если уплата определенных видов налога была перенесена, то за арендные каникулы придется побороться.

Форс-мажор и ответственность

Для того, чтобы какое-либо обстоятельство было признано форс-мажорным, оно должно соответствовать следующим требованиям:

  1. Во время подписания договора, контрагенты не могли предвидеть его наступление. 
  2. Обстоятельство не зависит от участников договорных отношений. 
  3. Обстоятельство является исключительным и непредотвратимым (то есть стороны не могут избежать его наступления и предотвратить последствия). 

Сама по себе эпидемия не является форс-мажором. Однако, если арендатор в силу обстоятельств не может выполнять свои договорные обязательства, ему необходимо в кратчайшие сроки уведомить об этом арендодателя. Отсутствие такого уведомления или его несвоевременная отправка, влечет за собой компенсацию убытков (основание: п.10 Постановления Пленума ВС № 7 "Об ответственности за нарушение обязательств").

Важно: локальные (муниципальные) указы не могут напрямую влиять на договорные отношения между контрагентами. Однако во время судебного разбирательства они будут иметь решающее значение. 

Действия арендатора 

Обстоятельство, которое попадает под статус форс-мажора, должно полностью блокировать выполнение обязательства. В случае с эпидемией коронавируса, арендатор имеет физическую возможность внести своевременную оплату за пользование помещением. Отсутствие финансовой возможности в данной ситуации может расцениваться как существенное изменение обстоятельств. Таким образом, обязанная сторона имеет право договориться с арендодателем об изменении условий соглашения. 

Заявление об уменьшении арендной ставки

В соответствии со ст. 451 ГК РФ, основанием для корректировки или расторжения договора являются существенные изменения обстоятельств, которые были указаны при его заключении. 

Если арендатор отказывается выполнять требования контрагента, стороны имеют право обратиться в суд. Для того, чтобы расторгнуть или изменить договор в судебном порядке, должны быть соблюдены следующие условия:

  1. Во время подписания договора аренды стороны не могли предполагать о наступлении изменения обстоятельств. 
  2. Обязанная сторона не могла повлиять на наступление изменений обстоятельств.
  3. Исполнение договора без изменений влечет за собой значительный материальный ущерб для заинтересованной стороны. 

Стоит учесть, что судебные органы редко вмешиваются в экономические отношения между партнерами по бизнесу и контрагентами. Поэтому истцу необходимо рассчитывать на то, что договор аренды скорее всего будет расторгнут в судебном порядке.

Заявление об исключении или снижении штрафных санкций

В повседневной жизни просрочка арендных платежей является поводом для начисления штрафных санкций. Однако ситуация с короновирусом вносит свои коррективы. В случае, если материальные возможности арендатора не позволяют своевременно выполнить финансовые обязательства, необходимо в письменной форме обратиться к арендодателю с просьбой об исключении или снижении штрафов и неустоек. 

Если переговоры и переписка не привела к необходимому результату, имеет смысл обратиться в суд. 

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, суд примет решение о значительном снижении штрафов в случае:

  1. Если сумма неустойки (штрафа) несоизмерима с последствиями нарушения обязательств. 
  2. Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что взыскание арендодателем неустойки может привести к получению им необоснованной выгоды. 

Кроме этого, на защите арендатора стоит принцип добросовестности, который закреплен в п.3 ст.1 ГК РФ. Если есть необходимость в снижении штрафных санкций, следует апеллировать к тому, что во время эпидемии и кризиса, арендодатель хочет недобросовестно обогатиться за счет контрагента.

Переговоры с арендодателем

Поводом для инициирования переговоров может стать заявление о снижении штрафных санкций. С большой долей вероятности, арендодатель пойдет на уступки. Владельцу помещения выгодно сохранить договорные отношения с партнером в связи с тем, что в период экономического кризиса сложно найти желающих арендовать торговую площадь. 

Переговоры с арендодателем обычно приводят к следующим договоренностям:

  1. Полная отмена ежемесячных платежей.
  2. Снижение арендной ставки.
  3. Переход на переменную арендную систему. Переменная ставка подразумевает под собой денежную сумму, которая подлежит ежемесячной корректировке в зависимости от ситуации. 
  4. Отсрочка обязательных выплат на определенный срок. 

Возможность перехода на переменную ставку заложена в структуру договоров аренды с крупными торговыми центрами. В подобных случаях сумма ежемесячной оплаты за пользование помещением рассчитывается, исходя из процента выручки. 

Объединение усилий

Ситуация в стране повлияла практически на всех предпринимателей. Поэтому, если объединить усилия с “соседями” по торговому или офисному центру, можно добиться хороших результатов в переговорах с арендодателем. 

Для усиления массового эффекта можно создать неформальный комитет, который будет заниматься вопросами изменения условий договоров аренды. 

Важно: переговоры с арендодателем должны проводится и в устной, и в письменной форме (даже, если стороны соглашения располагаются на одном этаже торгового зала). В случае обращения в суд, вся корреспонденция и переписка будет являться доказательной базой.

Пересмотрите договор страхования ответственности

Если у вас имеется договор страхования ответственности в пользу арендодателя, рекомендуем незамедлительно уведомить страховую компанию о наступлении страхового случая. В данной ситуации страховым случаем будет считаться невозможность выполнения финансовых обязательств (просрочка договора аренды).

Ст. 962 ГК РФ обязывает страхователя принять разумные и доступные меры для уменьшения убытков. Данная норма означает, что арендатор должен самостоятельно обратиться к арендодателю и инициировать переговоры об уменьшении суммы платежей или об исключении штрафных санкций. Если страхователь умышленно проигнорировал это требование, страховая компания освобождается от уплаты возмещения.

Дополнительные антикризисные рекомендации

Для того, чтобы удержать бизнес на плаву и не потерять позиции, рекомендуем обратить внимание на следующие меры:

При возможности сократите фонд оплаты труда При возможности сократите фонд оплаты труда. Есть несколько способов решения данного вопроса:
  1. Сокращение или ликвидация премиальных выплат.
  2. Установление сокращенного рабочего дня или сокращенной рабочей недели.
  3. Перевод сотрудников на сдельную или почасовую оплату труда.
Пользуйтесь антикризисными льготами На сегодняшний день правительство страны разработало меры поддержки предпринимателей и ввело в действие ряд антикризисных льгот. Например, временно была отсрочена плата за аренду государственных площадей.
Проанализируйте риски банкротства Если предприниматель отвечает признакам неплатежеспособности, он обязан обратиться в суд с заявлением о банкротстве. Нарушение данной нормы влечет за собой привлечение руководителя организации к субсидиарной ответственности. 

В связи с тем, что трудовое законодательство России по умолчанию защищает права работников, все действия руководителя, которые направлены на обеспечение антикризисных мер, должны обсуждаться с бухгалтером и юристом.

Горячая линия
БЕСПЛАТНАЯ консультация! Звоните!

8 800 301-63-12

Москва, МО, Россия

Артемьев Ярослав

Артемьев Ярослав

Здравствуйте! Я - опытный юрист, готовый помочь вам в решении юридических вопросов. С моими знаниями и навыками в области права, я стремлюсь обеспечить максимальную защиту и поддержку для своих клиентов. Моя специализация включает различные области права, включая гражданское право, трудовое право, семейное право и другие.

Рейтинг:  10
Комментарии и вопросы (1)
Илья
2022-02-05 19:39:31

А я из-за заголовка подумал, что речь пойдет о том, что нужно держаться подальше от клиентов и е забывать носить маски. А ведь об этом им тоже стоит напоминать как можно чаще сегодня.

Добавьте комментарий